Table des matières:
- Approche du marché
- Approche de marché - Réconciliation de valeur
- Approche des revenus
- Obtenir des taux de capitalisation
- Approche des actifs
L’évaluation de la maison peut être assez complexe et il est préférable de la laisser aux professionnels. Toutefois, en prenant les bons indicateurs de marché et en utilisant le bon sens et les procédures standard, vous avez de bonnes chances d’approcher la juste valeur marchande de votre maison. Comme pour tout, plus vous collectez de données et plus vous analysez, plus le résultat sera solide. Commencez par rechercher en ligne des rapports d’évaluation réels sur des biens comparables.
Approche du marché
Si vous voyez beaucoup de ventes à la maison avoir lieu dans votre région, l'approche du marché sera probablement la plus facile à réaliser. Cette approche utilise des informations provenant de ventes de logements comparables et les applique à votre domicile avec des statistiques de vente. Utilisez des données de transactions impliquant des maisons aussi comparables aux vôtres en termes de localisation, de qualité et d’autres facteurs.Obtenez les prix de transaction et la superficie en pieds carrés de chaque maison et divisez le premier par le dernier pour déterminer les données du marché sur la valeur de la maison par pied carré. Si la superficie en pieds carrés n'est pas disponible pour les transactions comparables, utilisez le nombre de salles de bains et de chambres à coucher comme base de comparaison. Vous pouvez également utiliser des estimations approximatives pour estimer la superficie en pieds carrés en utilisant votre propre maison comme cadre de référence. Les évaluateurs de comté fournissent souvent ces informations en ligne. Assurez-vous également de tenir compte des différences de taille de lot.
Approche de marché - Réconciliation de valeur
Si vous pouviez obtenir des informations sur la superficie en pieds carrés, calculez le multiple des prix moyen et médian par pied carré et commencez à les ajuster à la hausse ou à la baisse pour les facteurs qualitatifs. Ceux-ci incluent l’âge et la qualité, le nombre d’arbres dans la cour, les piscines et d’autres améliorations résidentielles. L'évaluation est autant un art que la science. Heureusement, vous travaillez avec de grands nombres. Ainsi, avec chaque ajustement individuel, le pourcentage de la valeur marchande totale ne devrait pas être trop élevé, ce qui minimiserait l'effet de toute estimation erronée que vous auriez pu faire. Si vous ne parvenez pas à obtenir des informations sur la superficie en pieds carrés, utilisez les compositions comme guide moins quantitativement rigide pour définir une valeur de base sur laquelle vous pouvez effectuer des ajustements qualitatifs.
Approche des revenus
L’approche par les revenus sera plus difficile à mettre en œuvre. Cependant, la tendance à la hausse de la location de maisons multifamiliales rend cette approche de plus en plus pertinente. Le calcul ultime que vous devez effectuer consiste à diviser les tarifs de location du marché en dollars par un taux de capitalisation. Les taux de capitalisation sont exprimés en décimales ou en pourcentages. Ainsi, par exemple, si le taux de location du marché du logement est de 10 000 USD par an et que le taux de capitalisation approprié est de 10%, la valeur marchande du logement est de 10 000 USD divisé par 10%, ou 100 000 USD.
Obtenir des taux de capitalisation
Recherchez en ligne des rapports d’évaluation en cours dans votre pays qui incluent une approche de revenu permettant d’obtenir des taux de capitalisation. Celles-ci peuvent également être disponibles en ligne par l'intermédiaire de sociétés d'évaluation et de conseil, qui publient souvent ces données en ligne dans des lettres d'information. L'avantage d'utiliser ces sources est qu'une évaluation immobilière préparée par un professionnel doit contenir une analyse approfondie et un examen de la manière dont le taux a été calculé. Vous pouvez également contacter l'évaluateur des taxes foncières de votre comté pour obtenir ces informations. Cette méthode est connue sous le nom de méthode d'enquête. Si vous estimez que l'utilisation du taux de capitalisation d'un agent immobilier constitue votre contribution ou votre "propriété" de l'évaluation, vous pouvez simplement l'utiliser comme contrôle d'intégrité.
Approche des actifs
L’approche patrimoniale repose sur le principe de substitution. Le principe est que la maison vaut quel que soit son coût de remplacement. Ces informations peuvent être difficiles à obtenir, mais vous pouvez utiliser les estimations fournies par des constructeurs familiers familiarisés avec le marché local. Le coût de la construction d'une maison varie en fonction de nombreux facteurs tels que les coûts liés aux lieux, au transport et à l'administration.