Table des matières:
- Négociation d'une réduction du capital dû
- Négocier un taux d'intérêt plus bas
- Pénalités de négociation
La crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis qui a débuté fin 2007 a entraîné une grave récession économique. Des années plus tard, de nombreux ménages tentent toujours de retrouver leur solvabilité financière. L'un des outils de restauration les plus importants est la modification d'un prêt hypothécaire, qui fait souvent partie d'un groupe de programmes lancés par le gouvernement dans le cadre du Programme de modification abordable de l'habitat, ou HAMP.
Se qualifier pour l'un de ces programmes est incroyablement difficile. Si vous avez réellement avancé votre demande de modification de prêt à un point où vous négociez des conditions avec votre prêteur, vous faites partie de la minorité chanceuse. Voici quelques conseils tirés des tranchées sur la façon de conclure la transaction aux meilleures conditions disponibles.
Négociation d'une réduction du capital dû
Une modification de prêt comporte un ou plusieurs des éléments suivants: une réduction du capital dû, un taux d’intérêt inférieur et une remise partielle des pénalités et des frais courus, y compris paiement de bonne foi la plupart des prêteurs exigent au début du processus de négociation.
Obtenir le montant principal réduit est le plus difficile. Au moins un agent immobilier affirme que les banques qui modifient leurs prêts ne réduiront tout simplement pas le capital. Les documents du gouvernement HAMP contrent cela, cependant, stipulent que si le montant du prêt dépasse 115% de la valeur estimée actuelle de la maison, "l'agent de service doit déterminer si une solution de remplacement du principal (ERP) … doit être effectuée comme une partie de la modification HAMP. " Si votre prêteur prétend ne pas être au courant et que votre prêt est admissible, montrez-lui la documentation qui confirme votre droit à une réduction de capital. Dans ce cas et à chaque autre étape de la négociation, mettez vos demandes par écrit et confirmez leur livraison.
Négocier un taux d'intérêt plus bas
Selon votre situation financière, vous pourrez peut-être obtenir un nouveau taux d'intérêt de 2% seulement. Notez que quel que soit le taux que vous obtenez, il commence à augmenter à nouveau de 1% par an après cinq ans, dans la plupart des cas pendant trois ou quatre années consécutives.
Les agents immobiliers ayant de l'expérience dans ce domaine affirment que, dans la plupart des cas, les demandeurs qui achèvent le processus de modification du prêt peuvent obtenir une réduction du taux d'intérêt. Ceux dont les calendriers de remboursement des prêts exigent actuellement des versements supérieurs à 31% du revenu peuvent réaliser les réductions de taux les plus importantes, mais tous les emprunteurs en difficulté financière ont droit à un allégement. Lisez les documents HAMP et déterminez le niveau de taux d’intérêt auquel vous avez droit, puis présentez-les comme preuve lorsque vous demandez la réduction.
Il existe également des programmes alternatifs de modification de prêt qui incluent une réduction de capital et sont disponibles pour les prêts VA et les prêts FHA.
Pénalités de négociation
Au lieu d'exposer les pénalités et d'essayer de les négocier séparément, essayez d'obtenir un nouveau montant de prêt réduit qui inclut tout. Il est plus facile de faire disparaître les sanctions que de les réduire ou de les pardonner. Dans un cas typique, un emprunteur Chase a réalisé une réduction de 250 000 USD sur un prêt hypothécaire de 1,1 million USD, qui comprenait le rachat d'un paiement unique d'une hypothèque de second rang de 100 000 USD à 20 000 USD. Les pénalités ont été absorbées dans le capital réduit, ce qui les a effectivement annulées.