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Le ratio prêt / valeur compare le montant d'une nouvelle demande de prêt ou d'un solde hypothécaire existant au prix d'achat ou à la valeur d'expertise d'une maison. Que vous ayez affaire à un nouvel emprunt hypothécaire ou à une situation de refinancement de maison, un faible ratio prêt-valeur est préférable pour vous et votre prêteur. Cependant, dans certaines situations, ce qui est considéré comme "bon" peut être très différent de ce qui est considéré comme acceptable.
Comprendre LTV
La formule de calcul du LTV diffère selon qu'il s'agisse d'un nouvel emprunt hypothécaire ou d'un refinancement immobilier.
- Pour une nouvelle hypothèque, divisez le montant de la demande de prêt après soustraction de l’acompte par le moindre du prix d’achat ou de la valeur estimée de la maison. Par exemple, si la demande de prêt est de 200 000 dollars et que la maison a une valeur estimée à 250 000 dollars, le ratio prêt / valeur est de 200 000 dollars / 250 000 dollars ou de 80%.
- Pour un refinancement, divisez le solde du prêt par la valeur de votre maison. Par exemple, si vous devez actuellement 75 000 USD sur une maison évaluée à 200 000 USD, le ratio LTV est de 75 000 USD / 200 000 USD ou 37,5%.
LTV vs. Equity
Il est parfois plus facile de comprendre pourquoi un faible LTV est toujours préférable en incluant un terme appelé " équité "dans la conversation. LTV et équité sont exactement les contraires l'un de l'autre. L'équité fait référence au pourcentage de votre maison que vous possédez réellement. Par exemple, si votre LTV est de 80%, vous avez réellement 20% de la maison. En revanche, si le ratio prêt / valeur est de 37,5%, vous possédez 62,5% de votre maison.
En règle générale, un prêteur considérera une demande de prêt nouvelle ou de refinancement avec un faible LTV comme moins risquée car vous avez plus d'équité dans votre maison et sont donc moins susceptibles de faire défaut sur le prêt. Combiné à d'autres facteurs, tels que votre revenu, vos dépenses mensuelles et votre pointage de crédit, un faible LTV contribue souvent à un taux d'intérêt plus bas.
LTV et achat de prêts
Avec un prêt à l'achat conventionnel, un LTV d'au moins 80 pour cent répond au "bon" standard. Il s'agit de la référence car un prêteur ne vous obligera pas à souscrire une assurance prêt hypothécaire privé avec un LTV de 80% ou moins.
Avec un prêt de l’Autorité fédérale du logement, un LTV allant jusqu’à 96,5% répond au "bon" standard. Les prêts FHA ne viennent pas avec une exigence de PMI, indépendamment du LTV.
Avec certains programmes de garantie de prêt, y compris les prêts au logement en milieu rural de l’USDA et les prêts du ministère des Anciens combattants, un LTV jusqu’à 100% répond au "bon" standard car ces programmes de garantie de prêt ne nécessitent pas d’acompte. Tout comme avec un prêt FHA, ils ne nécessitent pas d'assurance prêt hypothécaire privé.
Prêts à long terme et de refinancement
À moins que vous ne demandiez un refinancement avec encaissement, il se peut qu’il n’existe pas de «bon» ou de «mauvais» ratio prêt / valeur ici. Bien que le programme fédéral de refinancement abordable de l'habitation exige un ratio de solvabilité d'au moins 80%, de nombreux autres prêts de refinancement n'incluent pas le ratio de solvabilité en tant que facteur d'éligibilité. Ceci est particulièrement utile si vous avez peu de capitaux propres dans votre maison ou si vous êtes "à l'envers", ce qui signifie que le solde actuel de votre prêt hypothécaire actuel est supérieur à la valeur de votre maison.
Pour un refinancement avec encaissement, un bon ratio prêt / valeur peut être aussi haut que 90 pour cent, selon le prêt.