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Chaque fois que vous acquérez un actif, tel qu’un immeuble résidentiel, un immeuble locatif ou un investissement immobilier, un coût de base est associé à l’acquisition. Si vous achetez ou construisez un bien locatif pour 200 000 $, le coût de base sera de 200 000 $. Si vous réaménagez ensuite la propriété pour 10 000 dollars, votre nouvelle base sera la base initiale de 200 000 dollars, plus le montant que vous avez dépensé pour la conversion de la propriété, ce qui vous donne une base ajustée de 210 000 dollars. Dans cet exemple, il est clair que les ajouts ou les améliorations des immobilisations augmentent la base d’un bien locatif, alors que les pertes d’amortissement et les pertes en cas d’assurance diminuent sa base. La base ajustée est calculée en tenant compte de toutes les augmentations et diminutions de la base initiale de la propriété. Déterminer la base ajustée d'un bien locatif est important car vous en aurez besoin pour calculer votre gain ou votre perte sur vente, ce qui affectera votre revenu imposable.
Étape
Déterminez la base d'origine du bien locatif. Si vous avez acheté ou construit la propriété, la base sera le prix d'achat ou le coût de la construction. Si vous avez acquis le bien en cadeau ou par héritage, votre base sera la juste valeur marchande à la date d’acquisition, ou la base ajustée du bien en la possession de la personne de qui vous l’avez acquis. Supposons que vous ayez acheté la propriété au prix de 500 000 $ - votre prix d’origine est le prix d’achat.
Étape
Déterminer les ajouts ou les améliorations apportées à la propriété. Cela augmentera votre base du montant consacré à l'amélioration ou à la conversion de la propriété. Supposons que vous dépensiez 30 000 $ pour améliorer le système de chauffage central. En tenant compte de cet ajout, votre base ajustée est maintenant de 530 000 USD (500 000 USD à la base, plus 30 000 USD consacrés aux ajouts).
Étape
Calculez le coût pour vendre la propriété. Les coûts de vente augmentent la base de la propriété et incluent tous les coûts encourus lors de la vente du bien, tels que les commissions et frais versés aux agents immobiliers, avocats et comptables, ainsi que les frais de publicité et autres frais éventuels. Si votre coût de vente cumulé est de 10 000 USD, la base ajustée passera à 540 000 USD (ancienne base ajustée de 530 000 USD plus le coût de vente de 10 000 USD).
Étape
Calculez l'amortissement cumulé de la propriété - cela réduira votre base ajustée. Supposons que vous possédiez la propriété pendant cinq ans et que vous subissiez une dépréciation de 20 000 dollars par an. Votre base ajustée sera réduite de 100 000 USD (amortissement annuel de 20 000 USD multiplié par cinq ans). Compte tenu de l’amortissement cumulé de la propriété, la base ajustée est de 440 000 $ (ancienne base ajustée de 540 000 $ moins l’amortissement cumulé de 100 000 $).
Étape
Déterminer l'amortissement cumulé sur les ajouts ou les améliorations d'immobilisations. Si vous amortissez le système de chauffage central de l'étape 2 de 1 500 dollars par an pendant deux ans, l'amortissement cumulé des ajouts ou des améliorations d'immobilisations sera de 3 000 dollars (1 500 dollars d'amortissement chaque année multiplié par deux). Cela réduira votre base, vous donnant une base ajustée de 437 000 $ (ancienne base ajustée de 440 000 $ moins l’amortissement cumulé de 3 000 $).
Étape
Calculer le gain sur la vente d'un bien locatif. Si vous vendez la propriété pour 600 000 $, votre gain sera de 163 000 $ (montant de 600 000 $ réalisé moins 437 000 $ ajusté). Notez qu'une base ajustée plus élevée donne un gain sur vente moins élevé, ce qui peut être avantageux pour le contribuable.