Règles de base pour un échange 1031

Habituellement, lorsque vous vendez un investissement, l’impôt sur les gains en capital s’applique à tous les bénéfices que vous réalisez. Mais un soi-disant 1031 échange vous permet de disposer d'un immeuble de placement sans payer d'impôt sur les gains en capital, à condition de réinvestir le produit de la vente dans un autre placement conformément à des règles spécifiques. Si vous êtes un investisseur envisageant un échange 1031, assurez-vous de bien comprendre ces règles, car leur violation pourrait vous laisser sur le crochet pour des milliers de dollars en taxes.

Échanges de type similaire

Le terme "échange 1031" fait référence au Internal Revenue Code, article 1031, qui définit ces échanges. Le code des impôts et l'IRS lui-même utilisent le terme échange semblable. En effet, pour pouvoir bénéficier du traitement fiscal spécial d’un échange 1031, la propriété dont vous vous débarrassez et la propriété que vous acquérez doivent être «de même nature», ou similaire dans "nature, caractère ou classe".

L'immobilier est généralement considéré comme similaire à d'autres biens immobiliers. Les règles applicables aux biens meubles - objets matériels tels que véhicules, lingots d'or ou timbres rares - sont beaucoup plus restrictives. Les voitures sont semblables aux autres voitures, par exemple, mais pas aux camions. Les ordinateurs seraient similaires à d'autres équipements informatiques, mais pas aux véhicules. Un conseiller fiscal professionnel peut vous aider à déterminer si des biens meubles sont de même nature. Cependant, les biens immobiliers et personnels sont jamais de même genre les uns avec les autres, selon l'IRS.

Certains investissements interdits

Certains types de biens sont spécifiquement interdit d'être utilisé dans un échange 1031. Ceux-ci inclus:

• Stock ou tout autre bien acheté pour la revente, plutôt que comme un investissement.
• Des titres, tels que des actions, des obligations ou des produits dérivés.
• Dette, telle que le droit de percevoir des paiements sur des hypothèques ou des prêts.
• Intérêt de partenariat dans une entreprise.
• Intérêt bénéficiaire dans une fiducie.
• Le droit de porter plainte contre une partie en particulier, également appelé choix en action.

Ainsi, par exemple, vous ne pouvez pas vendre d’actions à profit et éviter ensuite l’impôt sur les gains en capital en achetant plus d’actions et en appelant cela un échange 1031.

Simultanée - ou presque

Dans un échange 1031, vous êtes ne pas vendre simplement une propriété et en acheter une autre. Au lieu de cela, à des fins fiscales, vous êtes échanger un bien contre un autre. Dans le type le plus simple d’échange 1031, vous auriez un bien que vous ne voudriez pas, vous trouveriez quelqu'un avec un bien semblable à vous faire veux, et vous échangeriez des propriétés. De telles situations sont rares, cependant. Vous pouvez également effectuer un échange différé, dans lequel vous vendez votre propriété maintenant et achetez une propriété similaire dans le cadre d'une transaction unique. Selon l'IRS, la plupart des personnes effectuant des échanges différés passent par un facilitateur d'échange - un intermédiaire qui met en relation des personnes qui ont des propriétés à échanger.

Lorsque vous effectuez un échange différé, les délais s'appliquent. Une fois que vous avez vendu le bien initial, vous disposez de 45 jours pour identifier le bien et de 180 jours pour finaliser l’achat, ou votre bénéfice total sur la vente devient imposable. Ce sont des délais stricts, aussi. La seule façon de les prolonger est si vous vivez dans une zone de catastrophe déclarée par le président.

Effets fiscaux de l'échange

Un échange 1031 n'élimine pas l'impôt sur les gains en capital. C'est tout simplement pousse les impôts sur les gains en capital dans le futur. Habituellement, lorsque vous vendez un investissement, votre gain en capital est taxé - l’argent que vous avez tiré de la vente moins votre base dans l'investissement. En termes généraux, votre actif dans un actif correspond à ce que vous avez payé pour cet actif, plus les coûts que vous avez payés pour l'améliorer. Dans un échange 1031, votre base de transfert de votre investissement initial est transférée vers le nouveau. Vous serez soumis à l'impôt sur les gains en capital lorsque vous vendrez le nouvel investissement - à moins que vous n'effectuiez un autre échange 1031.