Comment acheter une maison saisie ou une propriété vendue aux enchères

Lorsqu'un propriétaire omet de faire ses versements hypothécaires dans les délais, le prêteur hypothécaire - généralement une banque - peut saisir la propriété. La forclusion est une procédure légale dans laquelle le propriétaire perd le titre de propriété de la maison et le prêteur reçoit le bien ou une somme d'argent de la vente du bien. Les prêteurs doivent annoncer publiquement quand ils commencent les procédures de forclusion, informations que vous pouvez utiliser si vous souhaitez acheter la propriété. Vous pouvez acheter une maison saisie avant, pendant ou après une vente aux enchères.

Se préparer à acheter

Vous aurez besoin de faire certaines préparations si vous voulez acheter une propriété saisie, y compris:

1. Identifier les propriétés disponibles: Vous pouvez consulter un service d'inscription multiple en ligne, ou MLS, pour les maisons en phase de pré-vente, les maisons sur le point d'être mises aux enchères ou les maisons à vendre directement auprès du prêteur. Un système MLS dispose de fonctions de recherche qui vous permettent de spécifier le statut, l'emplacement, le type et la fourchette de prix des propriétés saisies.

2. Organisation du financement: Vous aurez besoin de sécuriser de l'argent pour acheter une propriété saisie. Les enchères se font toujours uniquement en espèces.

3. Contacter la partie appropriée: Cela peut être le prêteur, le propriétaire ou l'agent du propriétaire. Prenez des dispositions pour inspecter les propriétés qui vous intéressent.

Achat de propriétés avant la forclusion

Normalement, plusieurs mois s'écoulent entre le dépôt d'une demande de verrouillage et une enchère. Pendant la période précédant la saisie, vous pouvez acheter la maison en faisant une offre au propriétaire. Si le montant que vous proposez est inférieur au solde hypothécaire restant, la transaction est appelée transaction bancaire. vente flash et doit être approuvé par le prêteur. Les propriétés vendues à découvert sont généralement vendues «en l’état», ce qui signifie que vous assumez la responsabilité financière des réparations requises par la propriété. En plus d'obtenir l'autorisation du prêteur pour une vente à découvert, un achat avant l'enchère est similaire à un processus d'achat d'une maison classique.

Achat aux enchères

Lorsque la procédure de forclusion est terminée, la maison est mise aux enchères, généralement par un responsable local tel qu'un shérif du comté. Le prêteur établit généralement une réserve montant - le montant minimum qu'il acceptera pour la propriété. Lorsque vous achetez une maison saisie aux enchères, vous devez:

1. Comprendre le processus d'appel d'offres utilisé dans votre état. Certains états exigent que vous apportiez le montant total en espèces ou par chèque de banque, tandis que d'autres n'exigent qu'un petit dépôt en espèces, qui peut ne pas être remboursable. Rechercher les lois de forclusion de votre état et observer une ou deux enchères pour se familiariser avec le processus.

2. Vérifier les registres de comté sur les propriétés qui vous intéressent pour trouver des affaires potentielles. Vous pouvez connaître la valeur estimée de la propriété et les éventuelles hypothèques, privilèges ou arriérés. Vous pouvez être tenu de payer tout ou partie des privilèges si votre enchère est gagnante.

3. Vérifiez la date de vente aux enchères avec le syndic de propriété pour la propriété que vous souhaitez, car ces dates peuvent changer pour diverses raisons. Vous devrez peut-être vous inscrire à la vente aux enchères pour pouvoir enchérir.

4. Définissez votre limite d'enchère, surtout dans les États où vous devez apporter le montant total en espèces. Votre recherche devrait éclairer votre limite, et cela devrait vous protéger de l'excitation d'une guerre d'enchères qui réduit ou élimine le marché. RealtyTrac, une agence de référencement MLS, vous recommande de définir votre limite d'enchère à 80% de la valeur marchande de la propriété, y compris les privilèges et les travaux de réparation nécessaires.

5. Si vous débutez dans l’enchère, consultez les informations de vos soumissionnaires expérimentés, mais ne vous laissez pas intimider. Tenez-vous en à votre limite d'enchère.

6. Si votre enchère est gagnante, le commissaire-priseur vous fournira des documents de vérification. Vérifier la procédure de prise de possession. Certains états autorisent la possession immédiate, tandis que d'autres peuvent nécessiter des jours, voire des semaines. Cherchez à savoir si vous êtes responsable de l'expulsion des occupants actuels par le shérif.

Quand l'enchère échoue

Si la meilleure enchère sur une maison ne satisfait pas à l'exigence de réserve du prêteur, la banque devient le propriétaire de la maison, désormais classée en tant que bien immobilier appartenant à un propriétaire immobilier ou bien en tant que bien REO. La banque peut engager une maison de vente aux enchères et remettre le bien aux enchères. Des offres en ligne peuvent être acceptées. Vous pouvez inspecter la propriété avant la vente aux enchères pour définir votre limite d'enchère. Vous devez vous inscrire pour enchérir dans une enchère REO et indiquer le montant du dépôt - généralement entre 5 et 10% - immédiatement si votre enchère est gagnante, même si vous vivez dans un État qui exige le paiement intégral en une fois. Sachez que la propriété est vendue «en l’état» et que vous devrez peut-être expulser des occupants qui ne coopèrent pas. Alternativement, la banque peut mettre la maison REO en vente comme une propriété conventionnelle par l’intermédiaire d’un agent immobilier.