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Le marché immobilier commercial repose largement sur des lettres d’intention pour conclure des accords entre propriétaires et locataires potentiels. L'objectif général de ces lettres d'intention est d'énoncer les conditions qui doivent être remplies pour qu'un contrat de location soit conclu. Une lettre d'intention n'est pas un contrat de location définitif.
Non contraignant
Une lettre d'intention est presque toujours un document informatif non contraignant utilisé dans le but d'établir une base pour la négociation d'un bail. La lettre énonce généralement certaines conditions qui feront probablement partie d’un contrat de bail contraignant, mais ne constituent pas une offre légale ni une acceptation de contrat. Sans contrat de location ultérieur, une lettre d'intention est inapplicable.
Accord de négociation
Un aspect d'une lettre d'intention peut être exécutoire. La plupart des lettres d’intention sont signées par le locateur et le locataire, et contiennent une disposition exigeant que chaque partie négocie de bonne foi en vue de la conclusion d’un contrat de location définitif. Si l'une des parties signait la lettre d'intention puis disparaissait complètement des négociations, l'autre partie pourrait peut-être engager des poursuites en dommages et intérêts. La loi ne peut vraiment pas obliger deux personnes à parvenir à un accord.
Mots clés
Une lettre d'intention contient généralement les points de transaction critiques pour un contrat de bail commercial. Par conséquent, les termes clés d’une lettre d’intention concernent généralement le budget d’amélioration du locataire proposé, le montant du bail mensuel, tout paiement requis en plus du loyer mensuel, la surface totale disponible ou désirée pour la location, l’utilisation prévue de la bail contiendra une option d'achat, et la durée du bail. L’idée générale est qu’un propriétaire ou un locataire pourrait remettre la lettre d’intention à son avocat et que celui-ci disposerait des conditions essentielles pour rédiger un contrat de bail ayant force obligatoire.
Le financement
Bien que les lettres d’intention soient inapplicables en tant que contrats de location, elles sont toujours utiles dans le contexte du financement. Un promoteur ou un propriétaire de bâtiment peut présenter des lettres d'intention signées à une société de financement afin de prouver à la société de financement que la propriété est susceptible de générer des revenus. Ainsi, les lettres d’intention aident les projets à avancer car elles aident les propriétaires à les financer.