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Le financement par le propriétaire intervient lorsque le propriétaire d’un bien immobilier accepte d’accepter des paiements directement de l’acheteur au lieu de recevoir le prix d’achat en une somme forfaitaire d’une institution prêteuse. En règle générale, l'acheteur emménage immédiatement, mais ne prend le titre que lorsqu'il a effectué tous les paiements. Cet arrangement est communément appelé contrat foncier. Bien que les lois de la Caroline du Sud régissant les contrats fonciers soient similaires à celles d'autres États, elles contiennent des caractéristiques distinctives.
Hypothèques et privilèges
En vertu d’un contrat foncier, l’acheteur acquiert le titre de propriété sur le terrain sous réserve de toute hypothèque préexistante ou de tout privilège grevant la propriété. Par conséquent, l’acheteur doit effectuer une recherche de titre au bureau de la comptabilité foncière du comté avant la signature du contrat et avant de prendre possession de la propriété. Si le bien immobilier est sujet à une hypothèque enregistrée ou à un privilège au moment où le vendeur cède le titre, l'acheteur le soumet, mais a une action en justice contre le vendeur. Si l'hypothèque ou le privilège n'est pas enregistré, il sera éteint lorsque le titre de propriété passera à l'acheteur, bien que le titulaire de l'hypothèque ou du privilège ait toujours une créance non garantie contre le vendeur pour le montant restant dû.
Défaut
La Caroline du Sud offre aux acheteurs de contrats fonciers moins de protections formelles que les lois de nombreux autres États. Il permet aux contrats fonciers de contenir des clauses de confiscation autorisant le vendeur à saisir le bien sans exclure ni payer d’indemnité en cas de défaillance de l’acheteur à tout moment au cours de la période de paiement échelonné. Cela signifie que l’acheteur n’a pas d’équité dans la maison tant qu’il n’a pas pris le titre de propriété. Les acheteurs et les vendeurs sont libres de négocier un accord plus équitable dans le contrat foncier.
Redressement équitable
En raison des conséquences pénibles de la confiscation, un acheteur qui perd tous les paiements figurant dans un contrat foncier peut faire appel devant un tribunal d'équité pour obtenir réparation. Bien qu’il n’existe aucune protection légale pour aider les acheteurs qui confisquent, l’affaire Lewis v. Premium Inv de 2002 en Caroline du Sud. Corp. a établi qu’un tribunal de Caroline du Sud avait le droit de forcer le vendeur à saisir, à vendre le bien lors d’une vente en bonne et due forme et à restituer à l’acheteur le produit excédant la dette impayée de l’acheteur, préservant ainsi les fonds propres de celui-ci. Il a également établi qu’un tribunal pouvait donner à l’acheteur une deuxième chance de posséder le bien s’il payait au nouveau propriétaire le montant de sa créance restante dans un délai de rachat déterminé par le tribunal. Les tribunaux n'accordent ces recours que si les faits de la cause indiquent qu'il en résulterait une injustice.
Transfert de titre
Une fois que l'acheteur a effectué tous les paiements, le vendeur est obligé de transférer le titre de propriété à l'acheteur. La plupart des contrats fonciers exigent que le vendeur fournisse un «titre négociable», ce qui signifie qu’il n’existe aucun privilège ou hypothèque en cours sur la propriété. Si le vendeur ne transfère pas le titre, ou s'il transfère le titre avec un vice, tel qu’une hypothèque impayée, l’acheteur peut intenter une action en réparation. Il peut demander au vendeur des dommages-intérêts, tels que le montant d’une hypothèque impayée, ou demander au tribunal d’ordonner au bureau des archives foncières du comté de lui transférer le titre de propriété du bien.