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Depuis les années 1930, Administration fédérale du logement l'assurance a constitué un filet de sécurité vital pour les prêteurs et les emprunteurs. Les emprunteurs financent le programme avec des primes d’assurance mensuelles et la FHA garantit des prêts hypothécaires contre les défaillances. Si un prêteur saisit, la FHA verse le solde du capital restant sur l’hypothèque et transmet le titre de propriété à son agence mère, le Département du logement et du développement urbain ou HUD. Bien que la FHA ait couvert des millions de prêts au logement, ses directives sur les biens immobiliers et les emprunteurs en rendent certains non assurable.
Propriétés non assurables
Les directives de la FHA peuvent disqualifier une propriété du programme standard d’assurance prêt hypothécaire unifamilial de la FHA, également appelé 203 b) financement. La maison peut avoir besoin de réparations coûteuses ou avoir été endommagée par une tempête ou un incendie. Plus précisement, le programme FHA disqualifie toute propriété nécessitant plus de 5 000 $ de réparations. Le domicile ne peut être assuré que par "réadaptation" ou Financement 203 (k), qui permet à un acheteur d’intégrer les frais de réparation au montant de son emprunt. Dans certains cas, la FHA accordera une approbation conditionnelle si les acheteurs ouvrent un compte séquestre pour payer les réparations nécessaires, déterminées par un évaluateur.
Emprunteurs non qualifiés
Un prêt peut également être non assurable en fonction de la situation financière des emprunteurs auxquels le programme FHA est admissible en fonction de leurs antécédents de crédit et de leur capacité à payer une hypothèque mensuelle. La mesure de base de ce dernier est la ratio de capitalisation. Si le montant total de l'hypothèque est supérieur à 31% du revenu mensuel brut du ménage, le demandeur est considéré comme non assurable. La limite sur le ratio de back-end, qui comprend toutes les dettes d’acompte, est de 43% à compter de 2015. Un demandeur peut également être refusé sur la base d’un crédit insuffisant. Les paiements manqués ou en retard, les comptes en recouvrement, les faillites et les jugements sont tous imputables à un emprunteur et peuvent le disqualifier pour un prêt garanti par la FHA. Une forclusion au cours des trois dernières années peut également entraîner un déni.
Emprunteurs cotés
Les candidats peuvent être disqualifiés pour des problèmes avec l'IRS et d'autres agences fédérales. HUD maintient par exemple une liste de refus de participation limitée et la FHA disqualifie également les emprunteurs qui ont créé une liste d'exclusion dans le Système de gestion des attributions géré par la General Services Administration. N'importe qui en souffrance d'une dette envers le gouvernement fédéral, ou le sujet d'un privilège placé sur une propriété par le gouvernement, est également FHA-non assurable.
Limite du montant du prêt
La FHA limite le montant en dollars que le programme assurera. Comme la valeur des maisons varie d'un comté et d'une région à l'autre, ces limites dépendent de l'emplacement de la propriété. La directive standard utilisée par les règles de l'agence est 115 pour cent du prix de vente médian dans la région. Si le prix de vente médian des maisons dans un comté donné était de 280 000 dollars, par exemple, la limite de prêt serait de 322 000 dollars; tout montant supérieur à cette limite ne serait pas couvert par une assurance FHA. HUD fournit un calculateur de limite utile par emplacement sur son site Web.