Table des matières:
- Gestion des terres fédérales
- Types de propriété foncière
- Propriété des États et des collectivités locales
- Propriété foncière privée
- Droits de propriété
Il y a toute une différence entre la propriété foncière privée et la propriété et la gestion foncière du gouvernement. Une différence réside dans le fait que les propriétaires fonciers privés paient des taxes foncières, contrairement au gouvernement. Les administrations privées, nationales et locales, ainsi que les agences publiques, telles que les districts scolaires et les districts de distribution d’eau, peuvent posséder des terres. Le gouvernement fédéral ne possède pas de terres; il gère les terres.
Gestion des terres fédérales
Le gouvernement fédéral gère les terres à des fins spécifiques. Les gestionnaires des terres fédérales sont le Bureau of Land Management, le Bureau of Reclamation et le Service des parcs nationaux du Département de l'intérieur; le corps d'armée de l'armée et chacune des branches militaires du département de la défense; et le service forestier américain au sein du ministère de l'Agriculture. Le Congrès loue chaque agence qui autorise la location de terrains; seul un acte du Congrès peut vendre la terre. Toutes les terres fédérales sont exemptées des exigences des États ou des agences locales.
Types de propriété foncière
La terre appartient à un "ensemble de droits". Le concept de paquet provient de la common law anglaise établie par la Grande Charte britannique 1215. Lorsque le propriétaire détient tous les droits sur la propriété, y compris les minéraux, l'eau, les surfaces, le bois, la faune et les ressources naturelles, il possède ce que l'on appelle un titre simple. Lorsque le terrain est acheté, le vendeur spécifie quels droits sont transférés au nouveau propriétaire. Les vendeurs peuvent retenir certains droits ou les vendre à des tiers. Il n'est pas rare d'acheter des terres et de trouver des droits miniers, des droits d'utilisation de l'eau ou des servitudes d'utilité publique qui ne sont pas inclus dans le prix de vente.
Propriété des États et des collectivités locales
Les États, les comtés, les villes, les districts scolaires et les districts à vocation spéciale possèdent des terres de la même manière qu'un particulier possède des terres - avec un acte ou un titre. Les terres appartenant à l'État et aux gouvernements locaux sont généralement achetées à des parties privées ou cédées à la suite d'une action du Congrès. L’utilisation des terres appartenant à l’État varie d’un État à l’autre et d’une juridiction à l’autre. Certains gouvernements détiennent des terres en tant que réserves ou parcs; d'autres peuvent désigner le terrain à des fins utilitaires, routes, aéroports, écoles, décharges, prisons ou installations de traitement des eaux usées.
Dans l’ouest des États-Unis, le gouvernement fédéral a indemnisé certains États qui cédaient des terres en fiducie jusqu’à ce qu’elles soient vendues par l’État, les recettes étant reversées aux écoles. Ces propriétés sont communément appelées "terres domaniales". Selon les lois de l'État, l'utilisation de terrains appartenant à l'État peut être exemptée des réglementations de zonage des villes et des comtés.
Propriété foncière privée
Les terres qui ne sont détenues par aucun autre organisme gouvernemental appartiennent à des propriétaires privés. L'utilisation des terres privées est régie par les lois et les codes des États établis par les villes et les comtés. Ce sont les trois seuls organismes autorisés à réglementer l'utilisation des terres. Le code de zonage ou d’aménagement du territoire est le règlement le plus courant en matière d’utilisation des sols. Aucune terre privée ne peut être utilisée ou développée sans respecter le zonage. Les propriétaires fonciers privés paient des impôts fonciers basés sur les lois de chaque État.
Droits de propriété
Le droit d’utiliser une propriété est accordé par une ville ou un comté lorsque son code de zonage énumère les utilisations du sol autorisées dans les divers districts de zonage. Si une utilisation des terres est autorisée, personne ne peut refuser à un propriétaire foncier le droit de développer cette utilisation sur une propriété privée. La juridiction peut réglementer le lieu d'utilisation, la distance qui le sépare des limites de la propriété et des caractéristiques de conception telles que la hauteur ou l'architecture, mais elle ne peut pas refuser le droit du propriétaire d'utiliser le terrain conformément à la réglementation de la zone. Parfois, la liste des zones peut être approuvée à la discrétion du gouvernement local. Les propriétaires doivent demander une autorisation pour développer ces utilisations du sol. Appelés permis «conditionnels» ou «spéciaux», les villes et comtés ont la capacité d’approuver ou de refuser de telles demandes. Ce type d'utilisation est appelé "privilège de propriété" en raison de l'exigence d'approbation des autorisations.