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La Federal Housing Administration aide les emprunteurs à revenu faible ou modéré en leur proposant des directives de qualification flexibles et des acomptes minimaux. Agence du ministère du Logement et du Développement urbain, la FHA assure les prêts hypothécaires et rembourse les prêteurs en cas de défaillance du propriétaire. Les programmes FHA, destinés aux propriétaires occupants, permettent également aux emprunteurs de louer un logement séparé sur la propriété, qu’il s’agisse d’un duplex, d’un triplex ou de quatre logements; Cependant, un facteur de revenu de location s'applique.
Les bases
La FHA exige des emprunteurs qu'ils présentent l'annexe E du formulaire IRS 1040 ainsi que les contrats de location ou les contrats de location en vigueur pour vérifier le revenu de location.
Les facteurs de revenu de location s'appliquent aux logements unifamiliaux de un à quatre logements. Il mesure les revenus locatifs bruts en pourcentage, en tenant compte des éventuels postes vacants, du coût de l'entretien et du non recouvrement du loyer auquel les propriétaires sont confrontés de temps à autre.
La FHA respecte le facteur de disponibilité et de maintenance du centre d'accession à la propriété HUD régional approprié. Aux États-Unis, il existe quatre COH: Santa Ana, Philadelphie, Denver et Atlanta.
Calcul
La FHA utilise deux outils principaux pour calculer le facteur de location aux fins de qualification: un rapport d'évaluation de la location de la propriété en question ou des propriétés de location énumérées dans la demande, et le facteur d'inoccupation et de maintenance du COH.
Selon HUD, tous les HOC, à l'exception de Denver, utilisent un facteur de vacance de 15%. Denver utilise divers facteurs de vacance pour ses juridictions. Le facteur de revenu de location pour les propriétés situées dans les juridictions HOC de Santa Ana, Philadelphie et Atlanta est de 85%; le loyer total facturé moins 15 pour cent.
Détermination
Un évaluateur doit déterminer le loyer équitable des propriétés pour lesquelles des revenus locatifs sont utilisés pour la qualification. Par exemple, lorsqu'il qualifie un demandeur d'une hypothèque FHA sur un duplex, le prêteur ne peut pas utiliser le taux de location que l'emprunteur a l'intention de facturer, mais le montant du loyer peut être raisonnablement récupéré selon une comparaison faite par un évaluateur approuvé par la FHA. dans la zone. La juste valeur marchande multipliée par 0,85 donne le revenu de location que le prêteur peut utiliser pour aider à qualifier le demandeur du prêt.
Considérations
En règle générale, un emprunteur ne peut pas utiliser les revenus locatifs potentiels d'une résidence principale qu'il quitte pour se qualifier pour l'achat d'une autre résidence principale bénéficiant d'un prêt FHA. La règle permet de s’assurer que l’emprunteur dispose d’un revenu suffisant pour financer les deux hypothèques sans faire défaut sur la propriété libérée lors de l’achat de la nouvelle. La règle ne s'applique pas si la maison principale libérée a une valeur de prêt de 75% ou moins. Elle s'applique uniquement à une transition de principal à principal et n'inclut pas les biens locatifs authentiques énumérés dans la demande de l'emprunteur. La FHA peut faire une exception pour les emprunteurs qui achètent une autre résidence principale à la réinstallation dûment vérifiée.