Table des matières:
- Liberté de négocier les conditions de paiement
- L'acheteur obtient une possession immédiate, mais pas le titre
- Que se passe-t-il si l'acheteur ne peut pas payer
- La loi SAFE
Un contrat foncier est un type de financement du vendeur.Cela fonctionne un peu comme une hypothèque, mais au lieu d’une banque fournissant un financement, le vendeur finance la vente de biens immobiliers par versements périodiques. L’acheteur est généralement autorisé à emménager dans la propriété dès la signature du contrat, mais il n’obtient pas le titre de propriété légal de la propriété tant qu’il n’a pas effectué le paiement. L'Indiana a modifié le droit des contrats fonciers traditionnel pour le rendre plus équitable pour l'acheteur.
Liberté de négocier les conditions de paiement
Un acheteur peut rechercher un financement auprès du vendeur s’il est incapable d’obtenir un crédit ou ne peut pas payer un acompte. Plutôt que de perdre l'acheteur, le vendeur pourrait accepter de le vendre à contrat. Les conditions de paiement dans le cadre d'un contrat foncier sont généralement plus souples que dans le cas d'un financement par une tierce partie, bien qu'elles ne soient pas obligées de l'être. De nombreux vendeurs accepteront de renoncer à un acompte, par exemple, en échange d’un prix d’achat plus élevé. Les parties ont une grande liberté pour négocier des conditions en vertu de la loi sur les contacts de l'Indiana.
L'acheteur obtient une possession immédiate, mais pas le titre
En règle générale, l’acheteur a le droit de prendre possession de la propriété dès sa signature du contrat, sa remise d’un acompte ou le paiement du premier versement périodique. Après cela, le vendeur n'a pas plus le droit d'entrer dans la propriété que le propriétaire doit entrer dans la propriété louée. Toutefois, le titre de propriété reste la propriété du vendeur jusqu’à ce que l’acheteur effectue le dernier paiement prévu. Le vendeur conserve également la possession matérielle du titre de propriété. Cela empêche l’acheteur d’essayer de vendre ou de financer une propriété qu’il ne détient pas encore à 100%. Lorsque l'acheteur effectue le dernier paiement, le vendeur est obligé de l'aider à transférer le titre.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne peut pas payer
Le principal inconvénient des contrats fonciers est ce qui se passe si l'acheteur ne peut pas payer. Auparavant, un acheteur défaillant perdait la totalité de son investissement et le vendeur pouvait saisir le bien sans passer par une procédure de forclusion. Ainsi, même si l’acheteur effectuait 99 paiements et en manquait un, il risquait de tout perdre. Indiana a réformé ses lois pour remédier à la situation dans laquelle un acheteur fait défaut après avoir effectué de nombreux paiements. Si le capital de l'acheteur dans la propriété au moment du défaut est "important", au sens de la loi, le vendeur doit entamer des procédures formelles de forclusion devant les tribunaux au lieu de simplement reprendre la propriété. L'acheteur a droit à une indemnité pour les capitaux propres accumulés avant que le vendeur ne puisse reprendre possession de la propriété.
La loi SAFE
La loi de 2008 sur la concession de licences de crédit immobilier - Application sûre et équitable des prêts hypothécaires (la "loi SAFE") oblige les États à adopter des lois exigeant des licences pour les auteurs de prêts immobiliers. La loi SAFE sur l'Indiana est entrée en vigueur en juin 2010. Elle exige que les parties qui accordent un financement pour l'achat de biens immobiliers, y compris les vendeurs en vertu de contrats fonciers, soient autorisées. Le processus de licence est coûteux et prend du temps. Vous n'avez pas besoin d'obtenir une licence, cependant, si vous vendez une maison dans laquelle vous viviez auparavant, vendez la propriété à un proche parent ou vendez des bâtiments commerciaux.