Que se passe-t-il après la vente aux enchères avec forclusion?

Une fois qu'une maison est saisie, elle est vendue aux enchères au plus offrant. Après la vente aux enchères, le sort de la propriété incombe à son nouveau propriétaire. Si aucune offre appropriée n'est proposée à la vente aux enchères, la banque conserve la propriété en tant que "propriété appartenant à un bien immobilier" et en conserve tous les droits.

Haut soumissionnaire

Si un soumissionnaire approprié se présente à la vente aux enchères avec saisie et offre un montant acceptable au prêteur qui a saisi la propriété, la propriété lui sera vendue jusqu'à la fermeture. La clôture d'une propriété achetée lors d'une vente aux enchères de forclusion prend environ 30 à 45 jours à compter de la date de la vente. Les droits sur la propriété ne sont pas transférés au nouveau propriétaire tant que la clôture n'est pas terminée et que toutes les parties ne signent pas les documents de clôture.

Aucun haut soumissionnaire

Si un soumissionnaire approprié ne se présente pas lors de la vente aux enchères, la banque en devient le nouveau propriétaire et conserve tous les droits de propriété ainsi que la responsabilité de l'entretien et de la maintenance du bien immobilier. La banque peut choisir de louer la propriété par l’intermédiaire d’une société de gestion immobilière ou de tenter de la revendre afin de récupérer certaines des pertes subies lors de la saisie. Dans la plupart des scénarios de verrouillage, ce dernier a lieu.

Expulsion du propriétaire

Après une vente aux enchères de forclusion, certains propriétaires refusent de quitter la propriété. En vertu de la loi, techniquement, le propriétaire n'est pas obligé de quitter les lieux à la date de la vente aux enchères. Si un enchérisseur élevé se présente à la vente aux enchères et que le propriétaire refuse de quitter les lieux, le nouveau propriétaire peut engager une procédure d'expulsion le jour de la fermeture. Toutefois, l’expulsion peut prendre plusieurs semaines. Si la banque saisit et conserve la propriété en tant que REO, elle peut engager une procédure d'expulsion beaucoup plus rapidement.

En fin de compte, le propriétaire évincé est retiré de la propriété, de même que tous les biens personnels, qui sont soit déplacés vers un lieu de stockage, soit placés sur le trottoir devant la maison par le service d'un shérif local.

Prêts garantis par le gouvernement

Dans les saisies FHA ou VA, bien que la banque à l'origine du prêt détienne les droits de propriété sur le bien immobilier, cette entité gouvernementale est chargée de le vendre dans un scénario REO. Dans ces scénarios, des incitations spéciales peuvent être offertes aux acheteurs utilisant le même type de financement ou utilisant un prêt de la banque propriétaire du bien immobilier.

Par exemple, sur certaines propriétés de la FHA, les propriétaires utilisant un financement FHA peuvent recevoir un acompte de 100 $. Sur les propriétés de VA, les anciens combattants éligibles pourraient se voir proposer une assistance aux frais de clôture Dans un autre exemple, si le nouvel acheteur utilise le créancier hypothécaire originaire comme prêteur, il pourrait bénéficier de remises sur les frais de rapport de crédit ou les évaluations de propriétés.

Carence

Une fois que la propriété est vendue aux enchères ou en tant que REO, un jugement d’insuffisance peut être saisi dans le système judiciaire contre le propriétaire évincé. Un jugement de déficience est calculé en prenant le solde de l'hypothèque et en déduisant le prix de vente de la propriété.

Par exemple, si un propriétaire devait 250 000 USD sur une propriété vendue à 225 000 USD, le prêteur qui en est propriétaire pourrait poursuivre toutes les activités de recouvrement en vertu de la loi ou du système judiciaire moyennant la différence de 25 000 USD.