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Un contrat foncier est un contrat d'achat immobilier dans lequel le vendeur finance la vente sans assistance d'un tiers. Bien que les contrats fonciers soient légaux dans tous les États, des problèmes d'équité surgissent lorsque le vendeur occupe une position de négociation dominante, car l'acheteur ne peut obtenir de financement par une tierce partie. Le droit des contrats fonciers de Pennsylvanie clarifie les responsabilités de l'acheteur et des vendeurs et détaille les recours disponibles.
Les bases
En vertu d'un contrat foncier, l'acheteur accepte de payer des acomptes provisionnels et le vendeur accepte de lui rendre la possession de la propriété. Bien qu'un contrat foncier soit similaire à un contrat de location-acquisition, l'acheteur assume généralement plus de responsabilités que le locataire - il doit généralement réparer le bien à ses propres frais, par exemple, et peut être responsable de l'assurance du propriétaire. et les taxes foncières aussi. Le vendeur ne transfère pas le titre de propriété à l'acheteur avant le paiement intégral du prix d'achat.
Devoirs du vendeur
Le vendeur doit conserver le titre de propriété du bien vendable pendant toute la durée du contrat foncier. Le titre peut devenir invendable s'il existe un différend juridique crédible sur le point de savoir si le vendeur est vraiment propriétaire du bien, par exemple, ou si un défaut de paiement entraîne la création d'un privilège sur le bien. L'acheteur peut également demander au vendeur de fournir un état écrit des acomptes provisionnels déjà payés et du montant restant à payer. Le vendeur doit fournir à l'acheteur tous les reçus fiscaux et d'assurance, ainsi que les factures et les reçus de réparation si l'acheteur est responsable de la réparation du bien.
Défaut
Un acheteur peut faire défaut de deux manières principales: ne pas effectuer les paiements à temps et ne pas effectuer les réparations nécessaires. Le vendeur doit envoyer un avis écrit par courrier recommandé ou certifié à la dernière adresse connue de l'acheteur, lui demandant de remédier au défaut et de lui accorder un délai de grâce. Si le défaut résulte d'un non-paiement, le délai de grâce doit être d'au moins 30 jours. Si cela résulte d'une non-réparation, il faut au moins 60 jours.
Remèdes
Si l'acheteur ne remédie pas à sa défaillance à l'expiration du délai de grâce, le vendeur peut former un recours contractuel à son encontre. Celles-ci sont limitées à la différence entre le prix du marché de la propriété et le prix du contrat au moment du défaut ainsi que les acomptes en retard au moment de la conclusion du procès. Le vendeur peut également demander le remboursement des coûts des réparations effectuées par le vendeur qui étaient à la charge de l'acheteur. Le vendeur peut reprendre la possession de la propriété, mais s’il le fait, il ne pourra pas recouvrer le montant des acomptes échus après l’expulsion de l’acheteur.