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La possession adverse est le processus par lequel une personne peut acquérir le titre d'un bien immobilier en l'occupant. La propriété doit être occupée pendant une certaine période, qui varie en fonction de l'état. Dans le New Jersey, la période et les autres éléments requis de possession adverse sont définis à la section 2A: 14-31 du code du New Jersey. Si le possesseur adverse l'emporte dans sa réclamation, le propriétaire initial n'est pas indemnisé pour la perte.
Période de possession
Si une personne possédant une maison ou un terrain vacant installe une clôture, construit une allée ou pose une structure au-delà de la limite de sa propriété, sur une propriété appartenant à une autre personne, elle peut obtenir le titre après en être restée propriétaire pendant une longue période.. En vertu de l'article 2A: 14-31, si la propriété est une zone boisée non aménagée, la période de possession adverse est de 60 ans. Tous les autres biens ont une période d'occupation de 30 ans.
Virer de bord
En raison du très long délai requis pour réclamer une possession adverse dans le New Jersey, un possesseur adverse peut établir que le virement de bord permet de respecter le délai légal. Le virement de bord signifie que la personne qui revendique la possession par possession adverse peut utiliser des actes passés ou des archives publiques pour établir que la période de possession de 30 ou 60 ans a commencé avec un propriétaire antérieur.
Par exemple, si une personne construisait une clôture deux pieds au-delà de sa limite de propriété et y restait 12 ans avant d'être vendue, et que le nouveau propriétaire la maintenait en place, il pouvait faire une demande de titre de propriété par possession adverse au bout de 18 ans. Cela est dû au fait que l'occupation avait commencé 30 ans auparavant, lorsque la clôture avait été construite pendant la possession du propriétaire d'origine.
Éléments
Un possesseur adverse doit établir les éléments de possession adverse pour acquérir un titre de propriété dans le New Jersey. Les éléments incluent la possession continue, hostile, ouverte et notoire, exclusive et réelle. "Continu" signifie que la possession doit être constante et régulière; une utilisation sporadique de la terre n'est pas suffisante pour établir une possession adverse. "Hostile" signifie que le possesseur adverse utilise le bien en sachant qu'elle n'est pas le propriétaire légitime du bien. Un possesseur adverse peut établir une possession «ouverte et notoire» en utilisant un terrain de manière visible par tous - y compris le propriétaire actuel - par exemple, en entretenant la pelouse ou en installant un hangar ou un autre type de bâtiment sur le terrain. L'élément de propriété "exclusive" exige que le possesseur adverse soit l'unique possesseur du bien. Cela signifie que même le propriétaire actuel n'utilise pas la terre. Enfin, "possession effective" signifie que le possesseur adverse doit utiliser la terre - par exemple, pour la récolte - plutôt que de simplement la revendiquer.
Exception
La seule exception au droit de propriété indirecte dans le New Jersey concerne le moment où le gouvernement fédéral ou le gouvernement de l'État est propriétaire du bien en question. Les biens à usage public, tels que les écoles et les terrains environnants ou les autoroutes, sont protégés de toute revendication de possession adverse. De plus, les terrains boisés appartenant au gouvernement fédéral ou à l’État, même s’ils ne sont pas aménagés et n’ont pas été exploités, ne sont pas non plus susceptibles d’être exploités par un possesseur adverse.