Comment calculer l'intérêt hypothécaire

Si vous empruntez 200 000 USD à un taux d'intérêt de 6% par an, vous obtenez 12 000 USD par an. Si le prêt dure 30 ans, les intérêts s'élèvent à 360 000 $. Cependant, il existe un moyen plus complexe mais plus favorable de calculer le montant des intérêts que vous payez sur une hypothèque. Il prend en compte le fait que chaque fois que vous effectuez un paiement, le montant de votre prêt diminue et vous ne chargez des intérêts que sur l'argent qu'il vous reste à rembourser.

Le total des intérêts sur une hypothèque est souvent supérieur au montant emprunté.crédit: AlexRaths / iStock / Getty Images

Nombre de paiements et taux d'intérêt

Lorsque vous calculez les intérêts hypothécaires, la première entrée du calcul est la durée de votre prêt hypothécaire, ou le nombre de paiements vous ferez le prêt. Par exemple, une hypothèque de 30 ans nécessite généralement un versement par mois pendant 30 ans, soit 360 versements. La prochaine entrée dans le calcul est le taux d'intérêt. La plupart des prêteurs indiquent les intérêts du prêt sous forme de pourcentage annuel. Lorsque vous effectuez des paiements mensuels, vous devez convertir le taux d'intérêt annuel en un taux mensuel en le divisant par 12. Par exemple, si le taux d'intérêt annuel est de 6%, le taux mensuel est de moitié de 1%, ou de 0,005.

Montant du paiement mensuel

Bien que votre versement hypothécaire mensuel reste généralement le même, le montant des intérêts que vous payez chaque mois est différent. Cela complique le calcul du montant de votre paiement mensuel. Pour calculer le paiement mensuel, intérêts compris, utilisez la formule UNE = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, où UNE est le paiement mensuel, P est le montant du prêt, r est le taux d'intérêt mensuel et n est le nombre de paiements. Pour un prêt de 200 000 $ à un intérêt de 6% sur 30 ans, P est 200 000, r est 0,005 et n est 360:

UNE = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Principal mensuel et intérêt

Avec un prêt hypothécaire typique, le montant des intérêts que vous payez chaque mois diminue à chaque versement, car le prêteur ne prélève des intérêts que sur le capital restant dû du prêt. Par exemple, votre premier versement de prêt comprend des intérêts sur le montant total du prêt, ou 0.005 fois $200,000, lequel est $1,000. Si votre paiement mensuel est $1,199.10, puis $1,000 va vers l'intérêt et $199.10 vers principal. Cela porte le solde du prêt à $199,800.90, le montant sur lequel vous paierez des intérêts lors de votre prochain paiement. L’intérêt total sur 30 ans est de $231,676.38.

Calendrier d'amortissement et intérêt total

En plus des intérêts sur un prêt, de nombreux prêteurs facturent des frais, généralement appelés frais de clôture sur une hypothèque. Cependant, les frais et les taux d'intérêt varient selon les prêteurs et il peut être compliqué de comparer des offres avec différents taux d'intérêt et différents coûts de clôture. Pour simplifier ce processus, de nombreux prêteurs ajoutent les frais de clôture au montant du prêt et vous fournissent un pourcentage annuel de votre prêt que vous pouvez utiliser pour vous aider à choisir la meilleure offre de prêt. BankRate.com estime par exemple que les frais de clôture de cet exemple de prêt s'élèveraient à 4 800 dollars, ce qui donnerait Avril de 6.223 pour cent.

Hypothèques à taux ajustables

Avec un prêt hypothécaire à taux ajustable, votre taux d’intérêt est susceptible de changer de temps en temps. Pour calculer les intérêts hypothécaires, considérer chaque période du prêt avec un taux d'intérêt constant comme un prêt séparé, puis additionnez les paiements d’intérêts pour chaque période. Par exemple, si le taux d’intérêt est de 4% pour une période de cinq ans et monte ensuite à 5%, calculez l’intérêt de 4% basé sur un prêt de cinq ans, puis calculez l’intérêt de 5% sur un prêt de 25 ans solde du capital impayé à la fin de la première période de cinq ans.