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Un contrat foncier, également appelé contrat d’acte d’achat, est un accord de paiement échelonné entre un acheteur et un vendeur dans lequel le vendeur, au lieu d’une banque, finance l’achat d’un lot de biens immobiliers. Un contrat foncier peut profiter aux acheteurs qui ne peuvent pas obtenir de financement bancaire et aux vendeurs qui souhaitent éviter les formalités administratives liées au financement par des tiers.
Possession
Les contrats fonciers ne nécessitent généralement pas de gros acomptes - en fait, certains contrats fonciers ne nécessitent que des paiements mensuels. En règle générale, l’acheteur est autorisé à emménager dès la signature du contrat et le paiement du premier paiement au vendeur. Une fois que l'acheteur a emménagé, le vendeur n'est plus autorisé à entrer dans la propriété sans la permission de l'acheteur, sauf si l'acheteur a fait défaut.
Titre
Dans un contrat foncier, le vendeur conserve le titre de propriété jusqu'au paiement intégral de l'acompte et au respect de toutes les autres obligations contractuelles. Le vendeur conserve non seulement le titre légal, mais aussi la possession matérielle du titre. Le contrat foncier doit obliger le vendeur à restituer le titre de propriété et à fournir à l’acheteur toute l’assistance nécessaire pour transférer le titre à l’acheteur, dès que celui-ci s’acquitte pleinement de ses obligations contractuelles.
Paiements
De nombreux contrats fonciers prévoient des paiements mensuels égaux pour toute la période contractuelle. Certains exigent un "paiement ballon" important pour le dernier versement. Le contrat doit clairement indiquer le montant de chaque paiement, la date à laquelle il est dû et les pénalités de retard. Il devrait également indiquer le prix de vente total et le taux d’intérêt applicable. De nombreux vendeurs exigent un prix de vente plus élevé en échange de la suppression de l'acompte.
Encombrements
Les charges sont des créances légales sur les biens d'un tiers, telles qu'une hypothèque ou un privilège fiscal. L'acheteur doit effectuer une recherche de titre pour déterminer si des charges grevant la propriété ont été enregistrées. L'acheteur doit également insister pour que le vendeur garantisse qu'aucune charge n'existe pour la propriété, à l'exception de celles déjà révélées à l'acheteur et énumérées dans le contrat, et s'engage à indemniser l'acheteur du risque qu'une personne détenant une charge sur la propriété va saisir.
Provisions par défaut
Le plus gros risque d'un acheteur dans un contrat foncier est qu'il fasse défaut sur les paiements avant la fin du terme, perdant ainsi son droit de possession sur le bien ainsi que la possibilité de s'en approprier la propriété. Les dispositions par défaut doivent être claires et détaillées afin que le vendeur ne puisse pas utiliser injustement l'ambiguïté contractuelle au détriment des intérêts de l'acheteur. Dans la mesure où, en cas de retard, le versement de l'acompte à terme de l'acheteur ne sera pas considéré comme une équité, le contrat devrait stipuler qu'en cas de défaut, l'acheteur a droit à un remboursement des acomptes versés excédant la valeur de location raisonnable du bien.