Payez-vous l'impôt sur un refinancement?

Comprendre les conséquences fiscales d'un refinancement en sortie de caisse est une simple question de compréhension de ce que prélève le gouvernement. Nous payons des impôts sur le revenu et les gains. Un refinancement en sortie peut sembler être un revenu car, par définition, il vous donne de l'argent. Cependant, du point de vue de la richesse, il s’agit au mieux d’un lavage. Bien que vous ayez plus d'argent dans vos poches, vous avez moins d'argent stocké dans votre propriété. Dans la mesure où il ne s'agit pas d'un revenu, aucun impôt n'est dû sur le paiement en espèces initial. Les refinancements peuvent toutefois avoir d’autres incidences fiscales.

Raisons de votre refinancement d'encaissement

L'effet du refinancement d'un retrait sur vos impôts dépend directement de l'utilisation que vous ferez de cet argent. Si vous retirez votre argent pour améliorer votre maison, la nouvelle dette est considérée comme une "dette d'acquisition" et les intérêts de votre prêt hypothécaire sont déductibles du premier ou des premiers 500 000 $ du solde du prêt hypothécaire, selon que vous déposez en tant que couple marié, ou avec un autre statut tel que célibataire ou marié-classement-séparément. Si vous retirez des fonds à d’autres fins, telles que la réduction de la dette, vous ne pouvez déduire que l’intérêt sur la première tranche de 100 000 $ de la dette «sur valeur nette».

Points et coûts

Tous les points impliqués dans votre refinancement peuvent être déduits au fil du temps, sous réserve qu'ils soient affectés à une dette d'acquisition ou à une dette déductible sur valeur nette. Pour calculer votre déduction annuelle, divisez le montant total que vous avez dépensé en points par la durée du prêt (en années). Par exemple, si vous payiez deux points pour obtenir un prêt de 200 000 $ sur 30 ans, votre coût total serait de 4 000 $. Vous seriez en mesure de radier 133 $ par an, jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.

Impact sur la vente

N'oubliez pas que retirer de l'argent de votre propriété n'a aucune incidence sur sa base d'imposition. Si un couple marié achetait une propriété 100 000 $, la conservait pendant plusieurs années et la vendait 1 000 000 $, il réalisait un gain en capital imposable de 400 000 $, après leur exclusion de 500 000 $. Même s’ils avaient contracté une hypothèque de 800 000 $ sur la propriété au moment de la vente et n’avaient reçu qu’environ 130 000 $ après avoir payé le prêt et les commissions de courtage, ils devraient quand même payer des impôts sur les gains en capital sur la totalité des 400 000 $. C’est là que le fait qu’un refinancement de retrait ne soit pas imposable puisse revenir mordre les propriétaires.

Échanges de biens d'investissement

La nature neutre du point de vue fiscal des refinancements par décaissement peut être utile aux investisseurs qui vendent leur propriété et achètent davantage de propriété par le biais d’un échange 1031 à imposition différée. Étant donné que ces échanges ne leur permettent pas de retirer de l’argent liquide lors des transactions de vente et d’achat, revenir en arrière pour retirer de l’argent liquide est une excellente option. Les investisseurs qui envisagent cette stratégie devraient travailler en étroite collaboration avec un comptable et un avocat en droit fiscal qui connaît bien les échanges 1031 pour s’assurer que leur calendrier est conforme à la réglementation de l’IRS, qui est en pleine mutation sur ce sujet.