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Aux États-Unis, peu d’endroits réglementent les augmentations de loyer, c’est-à-dire que dans la plupart des cas, un propriétaire peut augmenter le loyer autant qu’il le souhaite. De nombreuses villes du New Jersey font partie de celles soumises au contrôle des loyers; les autres ne le sont pas. Les règles s'appliquent à certains types de bâtiments et pas à d'autres. Le type de bâtiment dans lequel vous vivez et le lieu où vous vivez dans le New Jersey déterminent combien votre locateur peut augmenter le loyer.
L'histoire
Aux États-Unis, le contrôle des loyers est une loi locale qui limite les augmentations de loyer, qui découle des droits des anciens combattants. Au cours de la Seconde Guerre mondiale, la construction de logements a été différée afin de permettre aux ressources matérielles et humaines de participer à l'effort de guerre. Quand les soldats sont rentrés chez eux après la guerre, ils ont eu du mal à trouver un logement. Certains propriétaires ont profité de la pénurie de logements en faisant grimper les prix. Au début, une loi fédérale a été adoptée pour empêcher cette pratique. Quand il semblait qu'il allait expirer, certains États, dont le New Jersey, ont adopté une loi limitant les augmentations de loyer dans l'ensemble du pays. Cette loi a expiré dans les années 1950. Dans les années 1970, face à la pénurie croissante de logements et à la hausse des loyers dans certaines villes, plusieurs villes et agglomérations du New Jersey ont adopté des ordonnances locales de contrôle des loyers.
Contrôle de loyers
Plus de 100 villes et villages du New Jersey sont soumis au contrôle des loyers. La loi de contrôle des loyers de Newark est la plus ancienne. À Newark, le contrôle des loyers s’applique aux immeubles de 1 à 4 logements non occupés par le propriétaire et à tous les immeubles plus anciens et plus grands. Les propriétaires peuvent augmenter les loyers de 5% par an pour les complexes de 49 unités ou moins et de 4% pour les unités situées dans des complexes de 50 unités ou plus. À Trenton, les augmentations de loyer sont liées à l'indice des prix à la consommation. Chaque juridiction possède son propre ensemble de contrôles unique. On les trouve souvent en ligne sur le site Web de la ville.
Exemption d'État
La loi de l'État exempte tous les bâtiments construits après 1987 de tout contrôle des loyers municipaux pendant 30 ans à compter de la date de construction. L’idée sous-jacente à cette interdiction est que si le contrôle des loyers s’appliquait à toutes les constructions, les constructeurs n’auraient aucune incitation à construire de nouveaux logements, ce qui aggraverait les problèmes d’offre et de demande de logements qui existent déjà. Une exemption de 30 ans permet aux constructeurs de recouvrer une longue période de temps, équivalente à une durée d’amortissement commune, des coûts de construction par le biais de loyers et de prix de vente.
Des loyers déraisonnables
La législation de l'État du New Jersey comprend également une interdiction à l'échelle de l'État des "augmentations de loyer excessives", c'est-à-dire des augmentations de loyer si importantes qu'elles obligent le locataire à partir. Ceci est important car le New Jersey est l’un des deux seuls États à imposer à l’ensemble de l’État une "expulsion justifiée"; il interdit d'expulser un locataire sans motif valable, par exemple le non-paiement du loyer. Une augmentation de loyer déraisonnable vise efficacement à contourner l'exigence de cause juste, car elle aboutit effectivement à une expulsion. Un juge détermine si une augmentation de loyer est abusive. Ce n'est pas permis.