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Selon le BusinessDictionary.com, un condominium est un "logement individuel appartenant à une personne dans un immeuble à plusieurs logements". La définition continue en expliquant que le propriétaire détient le titre exclusif de l'unité et possède des biens communs tels que des terrains, des halls et des bâtiments communautaires conjointement avec d'autres propriétaires d'unités. En Californie et dans tous les autres États, un condominium est un bien immobilier. Ses propriétaires doivent payer des taxes foncières, comme tout autre propriétaire immobilier. (Références 1 et 2, pages 5 et 6)
Taxe foncière en Californie
Les impôts sur les propriétés en Californie sont déterminés pour chaque propriété en multipliant un taux d’imposition par une valeur imposable. En Californie, le taux d'imposition de base est de 1% plus un pourcentage requis pour rembourser certaines obligations. Le taux est généralement inférieur à 1,5% partout en Californie. À San Francisco, il est de 1,114%. Dans certaines parties de Los Angeles, il est de 1,22%. La valeur estimée est la valeur marchande à la vente, qui correspond généralement au prix de vente, augmentée de 2% au maximum par la suite. Ces règles s'appliquent à toutes les propriétés en Californie, y compris les condominiums.
Les exemptions
Certains types de biens immobiliers et de contribuables ont droit à une exonération partielle ou totale de la taxe en vertu du droit californien. Ces exemptions peuvent s'appliquer aux copropriétés. Les propriétaires occupant leur propre maison, qu'il s'agisse de maisons unifamiliales, de condos ou d'immeubles à plusieurs logements non divisés en copropriétés, ont droit à une exemption de 7 000 $, qui leur permet de soustraire 7 000 $ de la valeur évaluée de son domicile avant le calcul de la taxe foncière. Les biens détenus et gérés par des organisations à but non lucratif telles que des hôpitaux, des ordres religieux et des organisations scientifiques sont entièrement exonérés d'impôt en Californie.
Le rôle d'un HOA
La loi de l'État de Californie exige des associations de propriétaires qu'elles gèrent des copropriétés dans l'État. Parmi de nombreuses autres tâches, la HOA paie les frais associés à la propriété commune du complexe. Parce que c'est l'unité sous propriété unique qui est taxée, la HOA n'est pas responsable de l'impôt foncier. Cependant, les décisions prises par la HOA peuvent très bien affecter l’impôt foncier. Par exemple, si la HOA décide d’améliorer considérablement les parties communes, ces améliorations se traduisent par une hausse des prix unitaires à la vente, ce qui augmentera les taxes foncières sur l’unité.
Date d'échéance des taxes
Tous les impôts fonciers en Californie sont dus en deux versements égaux, le 10 novembre et le 1er février. La Californie dispose d'un délai de grâce d'environ un mois pour le paiement de l'impôt. Les dates de retard, après lesquelles des pénalités et des frais de retard s’appliquent si les taxes restent impayées, sont les 10 décembre et 10 avril de chaque année.