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Prêt sur valeur (LTV) est le rapport entre le montant du prêt et la valeur de la propriété au moment où le prêt est contracté. La plupart des prêts hypothécaires sans assurance prêt hypothécaire exigent un ratio prêt / valeur supérieur à 80% - en d'autres termes, le montant du prêt hypothécaire ne peut excéder 80% de la valeur de la propriété. Dans un prêt hypothécaire inversé, LTV n'est pas une fonctionnalité autonome. C'est-à-dire qu'il n'y a pas de maximum déclaré et que le ratio est influencé par d'autres facteurs; Cependant, dans la plupart des cas, cela représente environ 50 à 65%.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé?
Un prêt hypothécaire inversé est un prêt immobilier offert aux personnes âgées de 62 ans et plus qui ne doit pas être remboursé tant que l'emprunteur continue à vivre dans la maison hypothéquée. L'intérêt est généralement calculé sur le principe, de sorte que le solde du prêt peut être plusieurs fois supérieur au montant du prêt initial. Il s'agit d'un prêt sans recours, ce qui signifie que l'emprunteur n'est pas personnellement responsable du remboursement. Plutôt, la valeur nette initiale de la maison ainsi que son appréciation sur la durée du prêt constituent la source attendue de fonds de remboursement. L'emprunteur paie une assurance hypothécaire qui servira à rembourser le prêteur si la valeur nette de la maison ne suffit pas à rembourser intégralement le prêt.
Qualifications de prêt
Un emprunteur hypothécaire inversé ne possède que deux qualifications de base: l’âge et la valeur nette de la maison. L'équité à la maison minimale requise, cependant, n'est pas un chiffre spécifique applicable à tous les cas. Il s’agit plutôt d’un des facteurs interdépendants qui déterminent le montant maximum de votre prêt. Ces facteurs sont la valeur de la maison, jusqu'à un maximum. âge; taux d'intérêt; et le type de prêt, qui comprend une somme forfaitaire, un paiement mensuel sur une durée spécifiée, un paiement mensuel sur toute votre vie, une marge de crédit ou une combinaison de ces options.
Formule
Selon une longue étude de la Réserve fédérale américaine, la formule permettant de déterminer le montant maximal du prêt que vous recevriez est complexe et peut être modifiée périodiquement par le Département du logement et du développement urbain. Cela commence par la valeur de votre maison, jusqu’à une limite nationale fixée à 625 500 $ à compter de 2011. Dans un deuxième temps, votre âge et le taux d’intérêt en vigueur pour le type de prêt que vous souhaitez sont comparés pour arriver à une valeur comprise entre 0 et 1. est multiplié par la valeur ou le plafond maximum de votre maison, selon le moins élevé des deux montants. Le chiffre obtenu correspond au montant maximal du prêt auquel vous avez droit. De ce chiffre, vous soustrayez toute dette existante que vous avez sur la maison. Il s’agit du montant que vous pouvez recevoir, moins les frais de clôture du prêt.
Calculateur en ligne
Comme la formule est si complexe et que les taux de prêt changent tous les jours, vous pouvez utiliser des calculatrices en ligne pour déterminer le montant de votre argent et, par conséquent, le montant de vos fonds propres. Par exemple, un propriétaire de maison célibataire âgé de 62 ans possédant une maison de 300 000 $ et souhaitant obtenir un prêt hypothécaire inversé forfaitaire serait admissible à un prêt de 157 000 $ à un taux fixe de 6,4%, ce qui comprend une assurance hypothécaire. Si la propriétaire a une valeur nette de 50%, cela signifie également qu'elle doit 150 000 $ sur une hypothèque existante. L'emprunt hypothécaire devrait être remboursé avec l'hypothèque inversée, ce qui laisserait 7 000 $ pour payer les frais de clôture. Un propriétaire du même âge souhaitant le même prêt et bénéficiant du même taux ne serait pas éligible s'il disposait d'un LTV supérieur à 50%. À mesure que l'emprunteur vieillit, le montant de son prêt augmente et, par conséquent, son ratio prêt / valeur augmente également. À 90 ans, le même emprunteur recevrait 210 000 dollars, soit un LTV d'environ 67%.