Conditions contractuelles moyennes dans le Michigan

Les contrats fonciers à acomptes, également appelés contrats d’achat, consistent en une série de financements de propriétaires immobiliers qui permettent à un acheteur et à un vendeur d’ignorer le processus d’approbation bancaire et de travailler directement les uns avec les autres. Les contrats fonciers sont un moyen courant d’acheter et de vendre des biens dans l’État du Michigan. Bien que chaque contrat foncier puisse varier en raison de la nature flexible de la transaction, il existe des points communs que toutes les parties devraient attendre.

Les acheteurs et les vendeurs sous contrat foncier sont appelés respectivement vendeurs et vendeurs.

Termes de base

Le contrat foncier typique, dans le Michigan et ailleurs, demande au vendeur de conserver l'acte en son propre nom en garantie pendant qu'il finance temporairement l'achat pour le vendeur. Le vendeur veut généralement un prêt de 30 ans, avec un paiement forfaitaire après cinq ou dix ans. Ils s’accordent sur un prix, un taux d’intérêt et un acompte, qui est en moyenne modeste et va de 1 à 10%. Le vendeur s'engage également à entretenir la propriété et à effectuer les réparations nécessaires, ainsi qu'à payer les taxes foncières et les assurances. Les transactions sont enregistrées avec l'enregistreur de comté des actes.

Paiements et taxes

La durée moyenne des contrats fonciers dans le Michigan prévoit un amortissement sur 30 ans, qui oblige le vendeur à payer la totalité du solde dû à la fin de la période de financement par le fournisseur. Cela se fait généralement par le biais d'un refinancement par le vendeur. Les paiements que le vendeur effectue pendant la durée accumulent une part équitable pour elle; cette équité est utilisée pour refinancer un emprunt bancaire et le vendeur est entièrement payé. Lorsque cela se produit, le fournisseur transfère le titre au vendeur.

Quand les choses tournent mal: confiscation

En cas de défaillance du vendeur, le Michigan autorise le vendeur à exercer ses droits de confiscation, à condition que la clause soit inscrite dans le contrat de vente. La confiscation permet au vendeur de simplement renvoyer la propriété au vendeur s'il ne prend pas ses paiements et ne peut pas les compenser. Le vendeur dispose de 90 ou 180 jours pour remédier au défaut, en fonction du montant qu’elle a versé dans le contrat. Si elle ne peut pas remédier au défaut, la propriété est renvoyée au vendeur et celui-ci conserve les paiements effectués à titre de dommages-intérêts liquidés.

Quand les choses tournent mal: forclusion

Le Michigan offre également aux vendeurs le droit d’exclure des procédures judiciaires si le contrat de vente contient une clause de pouvoir de vente. Cela signifie que le vendeur n'a pas à passer par le système judiciaire pour récupérer la maison. En vertu de la loi du Michigan, le vendeur peut également procéder à une saisie judiciaire, mais le processus est plus lent et plus coûteux. La grande différence entre la confiscation et la forclusion réside dans le fait que, lors de la confiscation, la vendeuse peut se mettre à jour simplement en payant le solde dû (et peut ensuite rester dans la propriété, à condition qu'elle reste à jour). La forclusion accélère la totalité du solde dû; et en outre, peut obliger le vendeur à être tenu pour responsable de tout déficit qui n’est pas réglé par la vente de la propriété.

Défaut du vendeur

Michigan fournit également des protections aux vendeurs au cas où le vendeur ne serait pas en mesure de fournir un titre clair à la fin du contrat (ce qui veut dire que le vendeur paye le vendeur intégralement). Le vendeur peut obtenir une ordonnance du tribunal enjoignant au vendeur de remettre l'acte. Le vendeur peut également annuler le contrat foncier et demander le remboursement de toutes les sommes versées dans la propriété. Enfin, le vendeur peut demander des dommages-intérêts supplémentaires.