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Une hypothèque permet à quelqu'un de financer l'achat de sa maison avec des fonds empruntés à une banque ou à un autre prêteur. Après la signature des documents, les paiements mensuels deviennent exigibles, avec un taux d’intérêt fixe ou variable sur le capital restant. Si l'emprunteur a de plus en plus de difficultés à effectuer les paiements, il pourra peut-être modifier les conditions du prêt avec le prêteur. Une méthode pour ce faire consiste à établir un solde différé.
Modification de prêt
Un emprunteur en difficulté financière est une mauvaise nouvelle pour le prêteur hypothécaire. Les banques et les sociétés de services hypothécaires veulent éviter la forclusion Ce processus prend du temps et entraîne généralement la perte d’une partie du prêt initial. Pour éviter les défauts et les saisies, un prêteur peut proposer un modification de prêt qui réduit les paiements mensuels en réduisant les intérêts, en prolongeant la durée du prêt ou en différant le paiement d’une partie du principal.
Directives d'éligibilité
La modification d'un prêt n'est pas la même chose qu'un refinancement dans lequel l'emprunteur contracte un nouveau prêt. Une modification signifie essentiellement une réduction du paiement mensuel à un montant raisonnable pour l'emprunteur. Chaque prêteur dispose d'un ensemble de directives pour décider de l'admissibilité d'un emprunteur. Dans la plupart des cas, le domicile peut ne pas être verrouillé et l'emprunteur doit faire face à des difficultés financières, telles que le chômage ou des factures médicales élevées.
Le programme fédéral de modification de logements abordables du gouvernement fédéral établit des directives plus précises: le logement doit être occupé par son propriétaire; l'hypothèque doit avoir été fermée avant 2009; l'emprunteur doit disposer de revenus suffisants pour gérer un paiement modifié; et le solde dû, pour une unité unifamiliale, ne peut être supérieur à 729 750 $.
Calcul des paiements
Une fois l'emprunteur qualifié, l'approche habituelle consiste à calculer son revenu brut mensuel, puis appliquez un pourcentage raisonnable de ce revenu au versement hypothécaire. Une modification de prêt fixée à 35%, par exemple, nécessiterait un paiement de 700 USD si l'emprunteur gagne 2 000 USD par mois. Une modification de solde reporté continuerait de prendre l'intégralité des paiements d'intérêts tout en mettant de côté une partie du principal jusqu'à l'expiration de la modification ou jusqu'à ce que le prêt atteigne la fin de son terme, moment où le solde reporté - sans intérêts - deviendrait exigible dans paiement de ballon. Cet emprunteur doit également effectuer le paiement du solde différé si le prêt est refinancé ou si la maison est vendue.
Autres méthodes de modification
Une modification de prêt utilisant le capital différé est également appelée présomption. C'est plus commun que le pardon, dans lequel un prêteur réduit simplement le solde du capital sans attente de remboursement. Conformément aux directives du programme de modification abordable de l'habitat, les prêteurs participants - soutenus par le Trésor américain - doivent fixer un objectif de 31% du revenu mensuel brut des emprunteurs qualifiés en difficulté et suivre une série d'étapes pour atteindre ce chiffre. La première étape est une réduction de l’intérêt jusqu’à un plancher de 2%; la seconde consiste à prolonger la durée du prêt jusqu'à 40 ans. Si le paiement mensuel reste supérieur au seuil de 31%, le prêteur peut alors différer le principal ou annuler une partie du prêt.