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Les propriétaires d’entreprises qui louent des immeubles de bureaux signent généralement un contrat par l’intermédiaire d’un gestionnaire d’immobilier commercial ou d’un propriétaire qui gère toutes les affaires liées à la location, y compris le paiement du loyer et l’entretien des biens. Les locataires commerciaux peuvent prendre du retard sur leur loyer ou enfreindre le contrat de bail de la même manière qu'un locataire résidentiel, mais les locataires commerciaux sont traités de manière très différente. Lorsqu'un locataire commercial rompt un bail, le propriétaire peut disposer d'une option d'autoassistance pour résilier le bail ou le mettre en lock-out, en fonction du bail et de l'état dans lequel les deux parties ont signé.
Commercial Vs. Locataire Résidentiel
Un locataire commercial ne bénéficie pas des mêmes droits de protection que les locataires résidentiels. Lorsqu'un propriétaire tente de verrouiller un locataire résidentiel, cela est illégal dans la plupart des États. On considère souvent que le propriétaire profite du locataire, qui peut ne pas connaître ses droits. Mais lorsqu'il s'agit de biens commerciaux, la loi suppose qu'un propriétaire d'entreprise est suffisamment averti pour connaître ses droits et connaître les dispositions de son bail. Dans de nombreux États, il n’existe pas de véritable législation protégeant les locataires commerciaux. Un locateur peut donc généralement mettre son locataire en lock-out s'il existe une clause de bail qui décrit ce recours en cas de non-paiement du loyer ou autre rupture de contrat. Dans la plupart des États, le bail, et non la loi, régit les actions que le propriétaire peut prendre contre le locataire.
Expulsion personnelle
Le processus de reprise de possession d'un bien loué est connu sous le nom d'expulsion personnelle. Le propriétaire commercial peut expulser le locataire pour avoir omis de payer le loyer, s'il n'est pas satisfait de l'utilisation du bien ou si le locataire enfreint une clause du bail. Dans des États tels que la Californie, l'Arizona, le New Jersey et l'Ohio, le propriétaire peut modifier les serrures, éteindre les services publics fournis et supprimer la propriété du locataire, à moins d'indication contraire dans le bail indiquant que ce recours n'est pas disponible. Avant d’utiliser la tactique d’expulsion personnelle, vérifiez les lois en vigueur dans votre état.
Processus
Si le locateur veut expulser le locataire commercial pour non-paiement du loyer, il doit généralement le signifier avec un préavis de trois jours. L'avis doit préciser le montant total des arriérés et donner au locataire le temps de payer le montant total dû ou d'être sujet à une expulsion. La procédure d'expulsion commerciale est simplifiée, mais dans de nombreux États, un juge doit trouver le propriétaire avant de procéder à l'expulsion.
Variations
À New York et dans le Connecticut, il n’est pas légal de verrouiller un locataire commercial sans préavis ni ordonnance du tribunal pour le contraindre à rompre son contrat. Le locataire peut intenter une action en justice contre le locateur. Au Texas, le locataire commercial peut rentrer dans les locaux pour récupérer ses biens après son lock-out.