Qu'est-ce qu'une lettre de préclusion d'une association de propriétaires?

Vous avez probablement besoin d'une lettre de préclusion lorsque vous achetez ou vendez un logement en copropriété ou une maison soumise à une association de propriétaires, plus connue sous le nom de HOA. Un acheteur et un prêteur hypothécaire veulent savoir si un vendeur doit des soldes non réglés à la HOA afin que les coûts puissent être payés à la clôture. Un vendeur veut savoir le montant exact qu’il devra à la clôture lors de la vente ou du remboursement d’une hypothèque. Les lettres de préclusion sont des déclarations contraignantes qui empêchent la HOA de rétracter ultérieurement des faits ou d’énoncer des informations contraires.

Les lettres de préclusion pour les associations de copropriétés et les propriétaires accrédités sont également appelées certificats d'estoppel.crédit: VYG / iStock / Getty Images

Prévenir la désinformation

Les propriétaires d'habitations peuvent augmenter les frais, imposer des cotisations spéciales et responsabiliser les propriétaires vis-à-vis des cotisations impayées. Un acheteur qui considère une maison dans une HOA a le droit de recevoir de telles informations, car elles peuvent avoir un impact sur son désirabilité ou son abordabilité. Les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs hypothécaires peuvent demander des lettres ou des certificats d’estoppel à la HOA avant la fermeture. Les HOA peuvent facturer des frais pour l'envoi de la lettre. Le montant des frais dépend des lois des États qui régissent les HOA et les associations individuelles. Qui paie les frais de lettre de préclusion dépend des négociations entre l'acheteur et le vendeur.

Exposer des actions non autorisées

Les lettres d'estoppel de la HOA révèlent également lorsque les propriétaires ont violé les règles d'une association, appelées Pactes, Conditions et Restrictions - CC & R - et les règlements. Les restrictions HOA limitent souvent la construction et la modification de logements en copropriété ou de terrains unifamiliaux. Les violations et les sanctions pour les améliorations non autorisées apportées à une propriété figurent sur la lettre de préclusion. L'acheteur et le prêteur hypothécaire de l'acheteur peuvent ensuite approfondir la question, savoir si le problème a été résolu et si des amendes ont été payées, et s'assurer que la maison est conforme aux directives de la HOA avant la fermeture.

Exigences de lettre de préclusion

Il n'existe pas de modèle standard pour les lettres estoppel. Les informations fournies dans une lettre varient selon les États et les associations de logement, certaines associations nécessitant des informations plus détaillées que d'autres. En Floride, par exemple, une lettre doit au minimum contenir la signature d’un agent de la HOA ou d’un agent autorisé, les montants de la cotisation et toute somme due à la HOA. Selon Davis-Stirling.com, un site Web de ressources juridiques pour les HOA de Californie, la langue des lettres d'irrecevabilité de la langue en Californie varie considérablement. Les lettres de préclusion peuvent inclure une limite exacte de frais pour les lettres, telles que 250 USD, ou simplement indiquer que les frais ne doivent pas dépasser le "coût raisonnable" de l'association.

Estoppel Lettres Vs. Certificats HOA

Le prêteur hypothécaire d'un acheteur peut avoir besoin de sa propre version de la lettre de préclusion, ce qui peut nécessiter plus d'informations que les offres de lettre de l'association. Pour protéger leurs propres intérêts financiers, les prêteurs peuvent demander un certificat HOA, qui inclut des détails tels que le montant des réserves HOA, les taux d'impayés des propriétaires, le pourcentage d'unités occupées par les propriétaires dans le développement et tout jugement en attente ou non satisfait contre HOA. Cette information aide le prêteur à déterminer si la HOA est saine sur le plan financier.