Table des matières:
Attribuer une valeur à un achat immobilier commercial est la clé pour réaliser des bénéfices futurs et éviter les pertes potentielles. Les investisseurs ont besoin d’un moyen simple mais précis de déterminer à la fois le prix actuel et le potentiel de gain futur de l’achat d’un bien commercial recherché. Il existe trois méthodes qui, si elles sont utilisées ensemble, donneront un chiffre fiable à proposer comme prix de vente ou d’achat.
Étape
Comparez les prix de vente récents d'immeubles de taille similaire dans la même zone. C'est l'approche de comparaison directe. Dans le passé, les ventes de comparaison étaient le seul domaine des évaluateurs. Aujourd'hui, cette information est facile à trouver grâce à la popularité récente des sites de comparaison de propriétés sur Internet (voir Ressources). Les informations figurant sur ces sites Web proviennent d'un certain nombre de sources, notamment des archives publiques de comté et des listes de ventes passées. Ces chiffres doivent être considérés comme des estimations. La valeur des propriétés peut changer en raison des rénovations, des conditions du quartier et du temps nécessaire pour mettre à jour les archives publiques.
Étape
Utilisez la méthode du coût pour donner à l'acheteur et au vendeur une idée de la valeur d'une propriété en fonction du coût de remplacement de toute amélioration foncière. Ces améliorations comprennent les bâtiments, l'aménagement paysager et les parcs de stationnement. Utilisez cette méthode uniquement avec d’autres méthodes d’évaluation. Les acheteurs et les vendeurs qui n'utilisent que cette méthode seront confrontés à des inexactitudes potentielles basées sur l'état des bâtiments et du terrain environnant.
Étape
Utilisez le multiplicateur de loyer brut. C'est un outil plus précis et utile pour déterminer les valeurs des propriétés commerciales. Les informations nécessaires pour effectuer ce calcul incluent les revenus locatifs bruts annuels multipliés par le nombre d'années que l'acheteur pense qu'il faudra pour payer l'achat. En termes mathématiques, la formule est la suivante: Valeur = Revenu locatif brut x Multiplicateur de loyer brut. Par exemple, une propriété générant un revenu locatif brut de 100 000 USD chaque année, multipliée par une période de détention de 10 ans, attribuerait une valeur de 1 million de dollars à la propriété. L'utilisation de cette méthode n'est pas particulièrement efficace pour les appartements et / ou les bureaux vacants en raison du temps nécessaire pour trouver de nouveaux locataires. Les investisseurs doivent intégrer un facteur de vacance d’au moins 5% dans leurs calculs.
Étape
Incluez la méthode Cap Rate pour déterminer la valeur. Exprimée en pourcentage, cette méthode est calculée en prenant le bénéfice net d’exploitation et en le divisant dans le prix du bien immobilier. Le résultat opérationnel net correspond au résultat total moins les postes vacants et les charges. Par exemple, si le NOI d'une propriété est de 50 000 $ par an et que les taux de capitalisation comparables sont de 5%, la propriété peut être évaluée à 1 million de dollars.