Table des matières:
- Aperçu du marché
- Quand devrais-je acheter?
- Plus de considérations d'argent
- Les signes du marché de l'acheteur
Appuyer sur la gâchette pour l'achat d'une maison était aussi simple que l'achat d'une maison abordable, rassembler de l'argent pour le versement initial, obtenir un financement à un taux d'intérêt raisonnable, puis fermer.
Cependant, dans les années qui ont suivi l'effondrement financier des États-Unis en 2008, en partie à cause de la bulle immobilière provoquée par des prêts hypothécaires irresponsables, le marché du logement a connu d'énormes turbulences. Cette tourmente économique a engendré des conditions du marché immobilier sans précédent qui ont dicté les stocks de logements, l’accessibilité financière et les conditions de financement, qui ont toutes une incidence sur le moment optimal de l’achat.
Malgré l'imprévisibilité du marché, les acheteurs potentiels peuvent éviter les acquisitions intempestives en respectant certaines mesures de sécurité.
Avec des prix bas et des taux d’intérêt sans précédent, l’accessibilité financière des maisons en 2012 était la plus favorable depuis 1970.
Walter Molony, porte-parole de la National Association of Realtors (paraphrasé)
Aperçu du marché
Le marché immobilier américain a finalement surmonté le marasme de 2008 à 2011. Les chiffres des ventes de maisons ont augmenté de 9,5% en 2012 par rapport à 2011, et la National Association of Realtors s'attend à des gains supplémentaires pour le reste de 2013, en 2014.
La mauvaise nouvelle si vous cherchez à acheter est que début 2013 est un marché de vendeurs dans quatre régions sur cinq, a déclaré Walter Molony, chercheur et porte-parole de la NAR. "La raison en est que nous avons eu cette grosse réduction des stocks", a-t-il déclaré.
Les États-Unis ont établi un record en juillet 2007 avec plus de 4 millions de logements sur le marché. En janvier 2013, l'inventaire est tombé à 1,74 million d'euros, soit une baisse de 25% par rapport à janvier 2012 et l'inventaire le plus faible depuis décembre 1999.
La NAR s'attend à une augmentation saisonnière de ses stocks au printemps 2013, mais cela pourrait être insuffisant pour éviter de multiples offres répétées ou pour faire baisser le prix de l'immobilier suffisamment rapidement.
"Les prix affichent la plus forte augmentation depuis novembre 2005", a déclaré Molony. "Pour cette raison, nous avons revu à la hausse nos prévisions de prix pour cette année (2013). Nous pensons que le prix médian augmentera d'environ 7% à l'échelle nationale."
Le prix médian en janvier 2013 était de 173 600 $, soit 12,3% de plus que l'année précédente, ce qui correspond au onzième mois consécutif de hausse des prix d'une année à l'autre. La projection de NAR pour le prix médian pour l'ensemble de 2013 est de 189 400 $.
"L'inconvénient d'une croissance des prix supérieure à la normale, c'est que si cela se poursuit pendant une longue période, nous rencontrons des problèmes d'abordabilité et nous commençons à exclure les gens du marché", a déclaré Molony. "Nous ne sommes pas encore là."
Avec des prix bas et des taux d'intérêt record, l'accessibilité financière des maisons en 2012 était la plus favorable depuis 1970, a-t-il déclaré. Après l'effondrement du marché immobilier en 2008, les prix des logements ont plafonné, les prix les plus bas étant inférieurs aux coûts de construction de remplacement, de nombreux investisseurs se sont précipités, absorbant l'essentiel des stocks.
Le principal facteur qui a freiné le marché est que "les prêteurs ont eu une aversion pour le risque… n'accordant des prêts hypothécaires qu'aux emprunteurs les plus solvables ayant des cotes de crédit arbitrairement élevées", a déclaré Molony.
À Chicago, par exemple, les "acheteurs d’immigration", ceux qui quittent leur première maison, rencontrent encore des difficultés car les prêteurs ont des exigences plus strictes, a déclaré Zeke Morris, président de la Chicago Association of Realtors.
"Cela a été frustrant pour certains acheteurs à des prix plus élevés", a déclaré Morris. "On leur demande beaucoup plus de détails que jamais."
Selon Molony, les acheteurs devraient travailler avec des agents immobiliers, de préférence des agents.
Quand devrais-je acheter?
La confiance des consommateurs est l’un des principaux moteurs de la réalisation d’un investissement important tel qu’une maison, a déclaré M. Molony. En tête de la liste de confiance se trouve la sécurité d'emploi.
"Si vous n'êtes pas sûr de la stabilité de votre travail, c'est un gros problème", a déclaré Molony. "Si vous avez un horizon temporel à court terme - disons, moins de quelques années - vous ferez mieux de louer car, selon toute probabilité, vous ne récupérerez pas les coûts de transaction."
L'acheteur typique prévoit aujourd'hui de rester dans une maison pendant 10 ans; le vendeur typique est à la maison depuis neuf ans. Dans le passé, les experts de l’immobilier pensaient que les personnes devaient posséder leur maison pendant trois à cinq ans pour gagner suffisamment d’équité et rendre l’investissement rentable. Bien qu'il ait fallu plus de temps pour créer des actions après l'effondrement du marché, "c'est probablement vrai maintenant ou pour y revenir", a déclaré Molony.
La planificatrice financière certifiée Cathy Pareto a mentionné d’autres critères de confiance que les personnes devraient considérer avant d’acheter une maison.
"Est-ce que vous achetez une maison avec votre conjoint ou allez-vous à moitié avec un petit ami ou une petite amie?" dit Pareto. "Quelle est la stabilité de cette relation? L'autre partie serait, à quoi ressemble le marché?"
Les ressources financières sont une autre norme. "Les gens font de grosses erreurs en achetant trop de maison pour ce qu'ils peuvent soutenir", a déclaré Pareto. «À quoi ressemble votre trésorerie? La moitié de votre salaire servira-t-elle à financer votre nouvelle maison? Eh bien, cela pourrait être très difficile. Quelles autres sources de revenu disposez-vous?
Si un acheteur éventuel manque de confiance en ces questions, Pareto et Molony recommandent de louer.
Plus de considérations d'argent
La crise du marché immobilier et l'effondrement du secteur bancaire ont poussé les prêteurs hypothécaires à ne plus prêter d'argent, ce qui signifie que les acheteurs potentiels ont besoin d'un crédit "décent" pour être approuvé - "probablement (une cote de crédit) dans les années 720", a déclaré Pareto. "Si vous avez un crédit moins que stellaire, vous pourriez être, aux yeux de la banque, une proposition risquée."
Si votre crédit est excellent, vous pourriez vous blesser avec un mauvais prêt.
"Vous ne pourrez peut-être pas vous qualifier pour les bas taux d'intérêt disponibles pour la plupart des gens et vous ne voulez pas payer plus que ce que vous devez ou devriez payer pour le coût d'emprunt de cet argent", a déclaré Pareto.
Les acheteurs d'une première maison devraient connaître leur pointage de crédit; si c'est bas, ils devraient le corriger. Payez vos factures à temps, ne contractez pas de nouvelle dette et ne demandez pas une nouvelle carte de crédit ou annulez une ancienne, a conseillé Molony.
Les acheteurs ont besoin de fonds suffisants pour couvrir un acompte d'environ 20% du prix d'achat, sinon les banques pourraient "ne même pas vous regarder", a déclaré Pareto.
L'acompte moyen pour le premier achat de maison par le biais d'un prêt de l'Administration fédérale du logement ne représente que 4% du prix d'achat, a déclaré Molony. De nombreux acheteurs pour la première fois demanderont l'aide de leur famille pour le versement initial.
"Franchement, la Banque nationale de maman et papa est un moyen très traditionnel que les propriétaires utilisent pour faire leur achat", a-t-il déclaré. Se référant à une enquête annuelle NAR auprès des acheteurs et vendeurs de maisons, Molony a déclaré: "Lorsque nous demandons aux acheteurs d'une première maison," qu'avez-vous utilisé pour votre mise de fonds? " 76% disent épargner. Vingt-quatre pour cent - un cadeau d'un parent ou d'un ami, et c'est normalement un cadeau de leurs parents."
Les acheteurs ont également besoin de liquidités pour régler les coûts de clôture, qui varient selon les régions et les transactions, a déclaré Molony. Attendez-vous à des frais de clôture de 5% de la valeur de la maison.
Dans l’ensemble, un acheteur éventuel devrait calculer 25% de son revenu brut au principal et aux intérêts de l’hypothèque. "Cela vous permettra d'être à l'aise", a déclaré Molony.
Les signes du marché de l'acheteur
Le porte-parole de la National Association of Realtors, Walter Molony, a énuméré ces signes comme mesure du moment où le cycle de l'immobilier se retourne sur le marché de l'acheteur:
Les stocks de logements et l'offre mensuelle, ou marché sur le temps, sont stables ou en légère augmentation; les vendeurs peuvent être plus motivés pour négocier les conditions. Une offre de six mois est à peu près équilibrée entre acheteurs et vendeurs, mais une augmentation rapide des stocks ou des délais d’exécution en dehors des normes saisonnières pourrait être un signe du marché de l’acheteur.
Les prix des logements stagnent ou augmentent moins d’un point de pourcentage au-dessus de l’inflation. La chute brutale des prix rend les prix plus abordables, mais pourrait être le signal d'alarme de conditions de logement et économiques médiocres au niveau local. Le gain de prix normal à long terme sur un marché équilibré est de 1 à 2 points de pourcentage supérieur à l’inflation, telle que mesurée par l’indice des prix à la consommation.
La relation entre les taux d’intérêt hypothécaire, le prix des maisons et le revenu vous permet de dépenser moins de 25% de votre revenu brut en capital et en intérêts.
La création d’emplois sur le marché local donne confiance et constitue un atout aux acheteurs de maison. Une économie médiocre facilite les achats, mais des pertes d'emploi et des pertes de population durables signifient qu'il pourrait falloir beaucoup plus de temps que d'habitude pour vendre à profit. Avec une croissance normale des prix, la plupart des acheteurs constituent un capital suffisant en trois à cinq ans pour effectuer un échange.