Le ratio de rendement de la dette

Le rendement est un autre terme pour le retour. Par exemple, le rendement d’une obligation est le taux d’intérêt nominal ou à coupon divisé par le prix d’achat. Dans les investissements immobiliers commerciaux, le rendement de la dette est une mesure du risque inhérent à un prêt et a remplacé le critère précédent de prêt sur valeur.

Ratio prêt / valeur

Dans le passé, les prêteurs calculaient le montant qu'ils étaient disposés à prêter en pourcentage de la valeur de la propriété. Avant 2000, le ratio prêt / valeur type était de 70%, de sorte qu'un bien évalué à 1 million de dollars pouvait attirer un prêt pouvant atteindre 700 000 dollars. Entre 2003 et 2007, la concurrence des investisseurs en obligations à la recherche de bons investissements immobiliers commerciaux a poussé le ratio prêts / valeur à 82%, et les prix de l'immobilier ont fortement augmenté. Lorsque la valeur des biens a commencé à chuter, les emprunteurs devaient plus que ce que valaient leurs biens, une situation connue sous le nom d’équité négative.

Résultat opérationnel net

Le revenu net d’exploitation d’une propriété commerciale est le revenu brut reçu chaque année de la propriété, diminué des frais d’exploitation. Le revenu brut comprend tous les revenus de la propriété, tels que les revenus de location, les frais de stationnement et les recettes des distributeurs automatiques. Les dépenses d'exploitation n'incluent aucune dépense en capital ni intérêt sur l'achat de la propriété, mais couvrent des éléments tels que l'assurance, les réparations, l'entretien et les services publics. Le NOI d'un bien immobilier est équivalent aux bénéfices nets d'une entreprise et constitue un facteur important dans les ratios d'investissement clés.

Ratio de couverture du service de la dette

Le ratio de couverture du service de la dette mesure dans quelle mesure le revenu de la propriété couvre ses dépenses d'exploitation et ses paiements hypothécaires. Pour le calculer, divisez le bénéfice net d'exploitation par le total des paiements hypothécaires pour l'année. Un résultat égal à 1 correspond au seuil de rentabilité et la plupart des prêteurs demandent un ratio de couverture de la dette minimal de 1,1 pour les prêts commerciaux et pouvant aller jusqu'à 1,3. En pratique, cela signifie que si les coûts hypothécaires d’une propriété totalisent 300 000 dollars par an, le NOI doit être d’au moins 330 000 dollars et de préférence de 390 000 dollars.

Ratio de rendement de la dette

Le ratio de rendement de la dette et le ratio de couverture du service de la dette sont devenus les facteurs les plus importants que les prêteurs hypothécaires commerciaux prennent en compte lorsqu'ils décident d'investir dans une propriété. Le ratio de dette affiche le NOI en pourcentage du montant total du prêt. Ainsi, un prêt de 10 millions de dollars et un NOI de 1 million de dollars génèrent un ratio de dette de 10 millions divisé par 1 million, ou 10%. Plus le ratio de rendement de la dette est élevé, plus l'investissement est attrayant pour le prêteur. La plupart des créanciers hypothécaires fixent un ratio minimum de rendement de la dette de 10%, mais certains insistent pour que ce taux soit de 11 ou 12% sur un marché instable.