Lois fiscales sur la vente d'immeubles locatifs

Si vous vendez un bien locatif à un gain, vous devrez payer des impôts sur les gains en capital sur la transaction. cependant, si vous viviez dans la maison avant qu'elle ne devienne un bien locatif, vous pourriez être admissible à une exclusion de gain en capital jusqu'à 500 000 $.

Exemptions pour résidences personnelles

L'Internal Revenue Service accorde aux contribuables une exemption sur les gains en capital de 250 000 $ à la vente d'une résidence personnelle. L'exemption est calculée par personne, ce qui signifie qu'un couple marié peut exempter jusqu'à 500 000 $ de gains en capital. Supposons que vous et votre conjoint avez vendu votre maison 1 000 000 $ et que votre base était de 400 000 $. En vertu de l'exemption pour résidence personnelle, vous pouvez exclure 500 000 $ de votre gain en capital de 600 000 $. Vous ne paierez que des impôts sur des gains de 100 000 $.

Exemptions pour les immeubles locatifs

Si vous habitiez dans une maison avant ou après l'avoir utilisée comme bien locatif, vous pourriez éventuellement utiliser l'exemption pour résidence personnelle. Pour qu'une propriété soit considérée comme une résidence personnelle, vous devez avoir possédé et vécu dedans pour deux des cinq dernières années fiscales avant de vendre la propriété.

Par exemple, supposons que vous viviez dans une maison comme résidence personnelle, que vous la louiez à titre de bien locatif pendant deux ans, puis que vous le vendiez. Parce que vous avez vécu à la maison pendant trois des cinq dernières années, vous êtes admissible à l'exclusion. Cependant, si la maison était louée pendant quatre ans puis vendue, vous ne seriez pas éligible à l'exclusion. En pratique, vous pouvez louer votre maison pour une période maximale de trois ans avant de la vendre et continuer à utiliser l'exemption pour résidence personnelle.

Utilisation non qualifiée pour les immeubles locatifs

Si votre maison est une résidence personnelle et que vous la louez pendant quelques années, vous êtes toujours éligible à l'exclusion complète de la résidence personnelle. Cependant, le contraire n'est pas vrai. Tout temps de location qui s'est passé avant une maison qui était votre résidence personnelle n'est pas éligible à l'exclusion du gain.

Par exemple, supposons que vous viviez dans une maison pendant quatre ans, que vous la louiez pour une, puis que vous la vendiez. Parce que la période de location a eu lieu après la maison étant votre résidence personnelle, vous êtes admissible à une exclusion complète de 250 000 $ ou de 500 000 $.

Supposons maintenant que vous avez loué une maison pendant quatre ans, y avez vécu comme résidence personnelle pendant quatre ans, puis que vous l’ayez vendue. L'IRS considère la période de location de quatre ans avant vous avez vécu dans la maison pour un usage non qualifié. Étant donné que la période de location non qualifiée représente la moitié du temps que vous avez occupé la maison, vous ne pouvez exclure que la moitié du gain en capital.