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Étape
Décidez du type de société que vous souhaitez pour votre société d’investissement immobilier. S'agira-t-il d'une LLC, d'une société C ou d'une sous-société S? Quel type de statut fiscal aura-t-il? Chaque type de structure présente des avantages et des inconvénients, et le conseil d’un avocat ou d’un comptable expérimenté en droit des sociétés est indispensable. C'est particulièrement intéressant s'ils se spécialisent dans les aléas de l'investissement immobilier ou s'ils possèdent une expérience significative. De tels professionnels peuvent être coûteux, mais une organisation mal organisée peut conduire à des problèmes beaucoup plus coûteux et plus lourds par la suite.
Étape
Déterminez le type d’investissement immobilier dans lequel votre entreprise s’engagera. Allez-vous investir dans l’immobilier résidentiel ou commercial? Si vous habitez dans un quartier résidentiel, allez-vous acheter des maisons, des duplex et des immeubles d’habitation ou des maisons unifamiliales? Quels types de taxes et de réglementations les investisseurs immobiliers doivent-ils gérer dans la zone dans laquelle vous envisagez d'acquérir des propriétés? Allez-vous seulement essayer d'acheter des biens immobiliers dans des zones saines aux prix du marché, ou allez-vous vous spécialiser dans les forclusions ou les privilèges fiscaux, dans lesquels vous pourriez être prêt à acquérir des propriétés moins bien entretenues en échange d'un rabais? Allez-vous investir exclusivement dans des biens immobiliers dans votre région ou êtes-vous prêt à investir et à exploiter des biens immobiliers en dehors de l'État ou même en dehors du pays? Il est également important de décider fondamentalement si la raison principale de vos achats immobiliers sera l'appréciation du capital ou le revenu de location. De toute évidence, tous les investisseurs aimeraient les deux. Ils aimeraient acheter une propriété, la conserver pendant 10 ou 20 ans, pendant qu’elle s’apprécie et perçoit des revenus de location tout le temps. Mais souvent, il existe un compromis entre l’investissement basé sur le revenu et l’appréciation, et vous devez étudier de près les avantages et les inconvénients de l’un ou de l’autre tout en établissant la stratégie de votre société d’investissement immobilier.
Étape
Déterminez votre situation de capital. Comment allez-vous financer vos achats immobiliers et comment allez-vous financer les coûts des taxes foncières, de la gestion immobilière et d'autres frais administratifs accessoires qui font inévitablement sentir leur présence? Déposerez-vous un petit capital et accepterez-vous des versements d'intérêts plus élevés ou investirez-vous davantage pour réduire vos frais de financement et améliorer votre trésorerie? Examinez attentivement divers scénarios et leur incidence sur la valeur globale de vos propriétés et sur votre situation de trésorerie totale. Quel est le montant des revenus provenant de la location ou d’autres revenus tirés de biens immobiliers par rapport au montant qui en sort? Par exemple, si vous êtes propriétaire de dix immeubles locatifs unifamiliaux et que trois locataires ne paient plus, aurez-vous suffisamment d’argent provenant de vos autres immeubles pour rembourser votre dette et gérer les dépenses liées à l’exploitation de l’ensemble des immeubles? Si vous rencontrez des problèmes de liquidités soudains, savez-vous où vous iriez pour le capital d’exploitation? Ce capital serait-il mis à votre disposition rapidement et à des taux qui ne paralyseraient pas votre entreprise? Pensez également à la manière dont vous réagiriez à de bonnes évolutions inattendues, par exemple un autre investisseur proposant d'acheter votre bien avec une prime de 10% seulement six mois après l'avoir acquise. Souhaitez-vous en demander plus? Refuser l'offre et continuer à percevoir des revenus de location? Ou le prendre et être soumis à des impôts plus élevés sur les plus-values?
Étape
Constituer une équipe de direction compétente pour gérer les affaires de votre entreprise. Décidez si votre entreprise gérera personnellement les propriétés acquises ou si elle confiera ces tâches à des sociétés de gestion professionnelles. Lorsque vous débutez, les tâches administratives peuvent être assez petites pour que les fondateurs puissent les gérer, mais au fur et à mesure que l'entreprise grandit, vous souhaiterez faire appel à des directeurs internes sur lesquels vous pouvez compter pour vous aider à concrétiser votre vision stratégique. Assurez-vous que ces gestionnaires comprennent la stratégie globale de votre entreprise et sont en accord avec celle-ci, tout en leur laissant suffisamment de souplesse tactique pour prendre eux-mêmes une décision rapide dans le feu de l'action.
Étape
Établissez des relations avec des agents et des courtiers immobiliers dans les territoires et les catégories dans lesquels votre entreprise envisage de se concentrer. Leur vision sur le terrain pourrait s'avérer très utile pour dénicher des trésors cachés et vous éviter des pièges financiers potentiellement désastreux. N'oubliez pas que le principal objectif des agents et courtiers immobiliers est de vendre leurs biens aussi vite que possible et pour autant qu'ils le peuvent. Vous devrez peut-être suivre leur conseil avec un grain de sel. Mais si vous leur montrez clairement que vous connaissez la région et que vous ne pouvez pas vous y rendre facilement, ils seront probablement honnêtes avec vous et chercheront à vous informer de bonnes ou au moins équitables pour obtenir plus d'affaires de vous.