Le code de l'Indiana sur la forclusion immobilière et les droits des locataires

Si votre seule association avec l'État d'Indiana consiste à regarder le football de Notre-Dame ou à vous souvenir de Ron Howard, un garçon souriant de 6 ans, chantant les louanges de Gary, Indiana, dans "The Music Man", vous ignorez peut-être qu'Indiana en a subi une des taux de saisies les plus élevés du pays au début de la crise des saisies en 2006, selon une étude de 2007, "My Old Indiana Home: une étude des taux de forclusion à la hausse" de l'Université de Southern Indiana. Le processus de saisie et les droits des locataires associés dans l'État de Hoosier sont définis dans les lois fédérales et des États.

Les villes et les banlieues de l'Indiana ont été durement touchées par les saisies.

Processus de forclusion

Aux États-Unis, les saisies sont judiciaires (judiciaires) ou non judiciaires (administratives). Dans l'Indiana, les saisies sont judiciaires. Depuis 2011, les prêteurs saisonniers doivent envoyer un avis aux emprunteurs défaillants au moins 30 jours avant de déposer une action en forclusion devant un tribunal. Ils engagent l'action en forclusion en intentant une action en justice et en enregistrant ce que l'on appelle une "litispendance" ou avis de poursuite. Les parties désignées ont le droit de demander à une conférence de transaction une solution de remplacement à la saisie, telle qu'une modification du prêt. Le tribunal rend en fin de compte un jugement pour ou contre la saisie et ordonne la vente de la propriété si c'est le premier cas.

Implication des locataires dans le procès

Les prêteurs saisonniers dans l'Indiana peuvent inclure à la fois le propriétaire et les locataires dans la forclusion, car un contrat de location est en fait un intérêt dans la propriété. Le but d'un prêteur, y compris un locataire dans l'action, est de mettre fin aux droits de ce locataire associés à la propriété, c'est-à-dire de mettre fin à son bail. Cependant, la plupart des prêteurs déposent une plainte uniquement contre l'emprunteur, en particulier depuis qu'une loi fédérale de 2009 interdisait aux prêteurs de résilier les baux après l'entrée en vigueur de la forclusion.

Protéger les locataires lors de la forclusion

La loi fédérale sur la protection des locataires lors de la forclusion de 2009 oblige les prêteurs et les acheteurs de forclusion à honorer les baux résidentiels existants après la forclusion. La seule exception à cette exigence concerne le cas où un particulier qui souhaite occuper lui-même le logement locatif achète une propriété en saisie immobilière. À la fin d'un bail ou pour les locataires sans bail, les prêteurs saisonniers et tous les nouveaux propriétaires, y compris ceux qui ont l'intention d'occuper le logement, doivent donner aux locataires un préavis de 90 jours avant d'entamer une action en expulsion.

Expulsion post-forclusion

Un prêteur saisonnier ou un autre acheteur a le droit en Indiana de résilier une location après une saisie sans motif valable - c'est-à-dire sans motif lié au contrat de location, tel qu'un défaut de paiement du loyer. Après le préavis de 90 jours requis par la loi fédérale, un propriétaire poursuit une expulsion dans l'Indiana en déposant devant les tribunaux un procès en expulsion, appelé détenu illégal. Le locataire a droit à une audience. Si elle est approuvée, l'expulsion est effectuée par le shérif du comté qui affiche d'abord le bien puis élimine de force tous les occupants restants.