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Le langage juridique utilisé tout au long du processus de forclusion peut être source de confusion pour les propriétaires. Un terme couramment utilisé est "par défaut". Un défaut renvoie à la fois aux paiements hypothécaires manqués et au jugement par défaut rendu par le tribunal. Aucune de ces conditions ne constitue une bonne nouvelle pour le propriétaire. Cependant, un jugement par défaut est nettement pire.
Processus de forclusion
Les paiements hypothécaires manquants sont le début du processus de forclusion. Les prêteurs tentent généralement de contacter le propriétaire par courrier concernant les premiers paiements manqués. Ils passent ensuite des appels téléphoniques et envoient des lettres si l'hypothèque continue à être impayée. À ce stade, les propriétaires sont réputés être en défaut si leur prêt hypothécaire reste impayé pendant trois mois. Les prêteurs envoient un avis de défaut signalant au client que la procédure de forclusion est imminente. À tout moment, le propriétaire peut mettre fin au processus de forclusion en tentant de modifier son prêt ou en travaillant avec le prêteur pour trouver une solution.
Jugement par défaut
Si le propriétaire ne répond pas aux avis du prêteur, celui-ci peut déposer une requête en jugement par défaut. Ceci est un jugement contre le propriétaire pour manque de paiement et rupture du contrat d'hypothèque. Si le propriétaire ne conteste pas la requête, le tribunal présume qu'il n'a pas d'objection ni d'argument à opposer à la prétendue violation du contrat par le prêteur. Le propriétaire reçoit l'avis de défaut. Dans les états de forclusion non judiciaires, c'est le début du processus de forclusion. Non judiciaire se réfère aux saisies qui n'exigent pas la signature d'un juge pour que la maison soit saisie et vendue aux enchères. Dans les États judiciaires, le propriétaire reçoit un avis de l'audience de forclusion et a la possibilité de se présenter devant un tribunal et de contester la forclusion.
Eviter un jugement par défaut
Les propriétaires peuvent éviter un jugement par défaut en contactant leur prêteur dès qu'ils commencent à avoir du mal à honorer les versements hypothécaires. Certains programmes gouvernementaux, tels que la modification de prêts et les ventes à découvert, peuvent aider les propriétaires en difficulté. Si le propriétaire est incapable de négocier avec le prêteur, il peut toujours contester le jugement par défaut en déposant une requête auprès du tribunal d'annulation ou de révocation du jugement. Les prêteurs doivent prouver qu'ils ont le droit de saisir avant de demander un jugement. Les hypothèques qui ont été transférées entre prêteurs manquent parfois des papiers, ce qui permet aux propriétaires de laisser le jugement annulé jusqu'à ce que les papiers soient en ordre. Dans les États judiciaires, les propriétaires peuvent contester la forclusion à l'audience.
Après le jugement par défaut
Comme indiqué précédemment, le jugement par défaut lance le processus formel de verrouillage. Un manque de réponse de la part du propriétaire signifie que la maison sera vendue aux enchères. Le moment de la vente varie d’un État à l’autre, mais en moyenne 30 jours après l’envoi de la notification par défaut. Dans les États judiciaires, cela peut prendre un peu plus longtemps, puisqu'un juge doit signer l'ordonnance de forclusion. Si la maison vend à la vente aux enchères, le propriétaire reçoit un avis écrit de résiliation. Cet avis donne au propriétaire maintenant précédent entre cinq et 30 jours pour quitter la maison. Le fait de ne pas quitter les lieux peut entraîner une procédure d'expulsion.