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Le contribuable qui est le propriétaire légitime de la maison mobile est responsable du paiement de toutes les obligations fiscales sur les gains tirés de la vente de la maison. L'IRS n'a pas le pouvoir d'imposer une responsabilité à un contribuable qui n'a pas de droit de propriété. Toutefois, si un privilège fiscal IRS existe sur le bien que vous vendez, le privilège peut rester opposable à l'acheteur s'il l'achète en ayant connaissance du privilège.
Immobilisation
L'Internal Revenue Code classe tous les biens que vous achetez comme un investissement ou pour votre usage personnel comme une immobilisation. Ce traitement s'étend à l'achat d'une maison mobile, que vous l'utilisiez comme résidence principale, un investissement ou à des fins récréatives. Toutes les transactions impliquant la vente d'une immobilisation sont soumises aux règles de gain et de perte en capital. Ces règles imposent une taxe supplémentaire sur les gains; Cependant, les taux d'imposition sont nettement inférieurs aux taux imposés par l'IRS sur le revenu ordinaire, tels que le salaire que vous gagnez au travail. Les pertes en capital ont une utilité limitée en ce sens qu'elles peuvent réduire jusqu'à 3 000 $ par an tout gain en capital avec l'excédent déductible du revenu ordinaire.
Base de la maison mobile
L'élément clé pour calculer le montant du gain ou de la perte sur la vente de la maison mobile est sa base d'imposition. La base d'imposition représente tous les coûts que vous avez engagés pour acheter la maison et apporter des améliorations permanentes. Une amélioration permanente augmentera la base d'imposition si elle ajoute de la valeur à la maison mobile ou prolonge sa durée de vie utile. Par exemple, la rénovation de tout l'intérieur de la maison mobile est une amélioration de l'habitat, alors que le remplacement d'une fenêtre cassée ne l'est pas.
Calcul du gain
Vous calculez le gain sur la vente d'une maison mobile en soustrayant son assiette fiscale du produit brut de la vente. Le produit brut inclut le prix auquel vous le vendez, ainsi que tout autre bien ou service que vous recevez dans le cadre de la transaction. De plus, si vous êtes responsable d'une dette en suspens liée à la maison mobile, vous devez inclure dans le produit tout montant de la dette pour lequel l'acheteur assume la responsabilité.
Exclusion de gain
L'Internal Revenue Code permet aux propriétaires d'exclure jusqu'à 250 000 $ du gain résultant de l'impôt sur les gains en capital si certaines conditions sont remplies. Pour être admissible, la maison mobile doit être votre résidence principale. Vous devez être propriétaire de la maison et y vivre pendant une période totale de deux ans au cours de la période de cinq ans précédant immédiatement la vente. L'exclusion n'est disponible que si vous n'excluez pas le gain sur une autre vente de maison au cours des deux années précédentes. Si votre seule résidence est la maison mobile, elle sera considérée comme votre résidence principale. Toutefois, si vous possédez deux maisons et pouvez respecter les exigences de deux ans, vous devez prendre en compte d’autres facteurs avant de conclure que c’est votre résidence principale. Les facteurs pertinents pour l'identification de la résidence principale sont l'adresse à laquelle vous recevez le courrier, la proximité de la maison à votre lieu de travail et la proximité de la maison aux banques que vous utilisez habituellement.