Qu'est-ce qu'un appartement coop?

Une coopérative est un immeuble à plusieurs unités, géré et géré par et pour les résidents de l’immeuble. Lorsque vous achetez une coopérative, vous achetez des actions de la société propriétaire du bâtiment. Les actions vous donnent le droit de vivre dans l’appartement coopératif en vertu d’un bail exclusif. Les résidents des coopératives ont un mot à dire sur ce que fait la coopérative et comment elle est gérée. Étant donné que cet arrangement est fondé sur des valeurs et pas uniquement sur des bénéfices, les résidents des coopératives peuvent avoir des coûts de logement inférieurs à ceux des autres occupants d'appartements.

Une rangée de bâtiments buildings.credit: Thinkstock Images / Stockbyte / Getty Images

Vous possédez des actions, pas des briques

Lorsque vous achetez un condo, vous achetez un appartement physique dans un immeuble résidentiel multi-familial. Vous avez un acte, et cet acte indique au monde que vous êtes le propriétaire définitif de l'immobilier. Lorsque vous achetez une coopérative, vous achetez une action de la société qui est propriétaire de l'immeuble en entier. Vous ne recevez pas d'acte et vous ne possédez aucun bien immobilier. Au lieu de cela, vous recevez un certificat d’actions indiquant la quantité d’actions que vous détenez dans la société. En général, plus l'appartement que vous achetez est grand, plus vous recevrez d'actions.

Les actions vous achètent le droit de vivre dans l'appartement

Les actions de coopérative vous achètent le droit exclusif de vivre dans l'appartement aussi longtemps que vous êtes propriétaire des actions. Vos droits et responsabilités sont similaires à ceux d'un locataire. Par exemple, il peut vous être demandé de maintenir l'intérieur de l'appartement et de vous comporter avec respect envers vos voisins. La société a des obligations de type propriétaire, telles que l'entretien du bâtiment et le paiement de dépenses telles que le chauffage, l'assurance du bâtiment, les taxes foncières et l'hypothèque. Vous et les autres actionnaires devrez payer des frais d’entretien mensuels pour couvrir ces dépenses. Ces frais sont généralement facturés au coût.

Entrer est difficile

Les coopératives sont généralement gérées par un conseil élu par et de leurs propriétaires. Les conseils sont libres d'établir leurs propres critères d'admission, à condition de ne pas enfreindre les lois sur la discrimination. Ils ont la réputation d'être sélectifs quant à savoir qui ils ont laissé entrer dans l'immeuble. En effet, tous les actionnaires doivent contribuer aux coûts de fonctionnement du bâtiment. Si un propriétaire par défaut, les autres doivent prendre l'onglet. Attendez-vous à des tests financiers et à un entretien rigoureux.

La valeur des actions peut augmenter avec le marché immobilier

Les coopératives de taux du marché permettent aux actionnaires d’acheter et de vendre des actions à des taux de "marché". Le taux du marché est le prix qu'un acheteur est disposé à payer pour la part en tenant compte de la valeur de l'immeuble dans son ensemble. Dans une coopérative à taux de marché, la valeur de votre part devrait augmenter si la valeur des propriétés augmente, et inversement. Les coopératives à capitaux limités limitent le prix de vente. En vertu de cet arrangement, vous ne réaliserez probablement pas de gain en capital sur vos actions si le bâtiment prend de la valeur.

Le dollar de fond

Quel que soit le type de coopérative que vous choisissez, vous devez vérifier la situation financière de la société avant de vous engager. Les sociétés coopératives, comme tout autre propriétaire de maison, peuvent faire défaut sur l'hypothèque. Si l'hypothèque est saisie, votre bail exclusif est annulé. Dans ce scénario, votre coopérative se transforme en bail à loyer et vous devrez quand même rembourser le prêt que vous avez contracté pour acheter les actions. Heureusement, les critères d'admission stricts font que la forclusion ne se produit que rarement.