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Un locateur est dans une situation délicate lorsque son locataire laisse une propriété dans l'appartement. Les lois des États dictent ce qu'un propriétaire peut et ne peut pas faire avec la propriété du locataire, ainsi que le délai dont il dispose jusqu'à ce qu'il ne soit plus responsable de la propriété. Le contrat de location conclu entre le propriétaire et le locataire comprend généralement une clause qui couvre ce qu'il advient de la propriété du locataire au cas où il la laisserait et combien de temps il lui faudrait pour la racheter.
Établissement de l'abandon
Si le locataire a abandonné la propriété au lieu d'être expulsé de l'appartement, vous devez établir que le locataire ne revient pas. La Landlord Protection Agency recommande de demander aux voisins si les locataires ont indiqué qu'ils déménageaient, de vérifier si les locataires ont déclaré oralement qu'ils quittaient les lieux avant la fin du bail, de vérifier si de grandes portions de biens meubles ont été supprimées et de déterminer si les services publics ont été désactivés.
Le contrat de bail contient généralement une clause stipulant que les locataires doivent informer le propriétaire des absences prolongées. Si le locataire ignore cette clause et quitte la propriété au-delà de la durée spécifiée dans le bail, sans préavis, le propriétaire peut raisonnablement conclure que l'appartement est abandonné.
Au cas où cette clause ne serait pas inscrite dans le contrat de location, les lois en vigueur concernant les propriétaires et les locataires couvrent les conditions et les exigences en matière de cessation d'exploitation. Ces lois varient d'un État à l'autre et le propriétaire a généralement besoin d'une preuve spécifique de l'abandon du bien. Par exemple, les lois des propriétaires locataires de l'État de Washington stipulent qu'un appartement est considéré comme abandonné si le locataire a plus de 30 jours de retard sur le paiement du loyer et a indiqué verbalement qu'il ne retourne pas à l'appartement.
Chaque État a des exigences spécifiques en ce qui concerne la durée pendant laquelle le propriétaire doit stocker une propriété et les méthodes selon lesquelles le propriétaire doit tenter de contacter le locataire à propos de la propriété. Les lois sur les propriétaires et les locataires de l'Oklahoma exigent que le propriétaire attende trois mois avant de considérer la propriété abandonnée, tandis que dans l'État de Washington, le propriétaire doit donner au locataire 45 jours pour récupérer la propriété.
Les exigences en matière d'avis varient également d'un État à l'autre et peuvent ne pas être spécifiques en ce qui concerne les mesures que le propriétaire doit prendre pour informer le locataire au-delà des "mesures raisonnables". Un avis envoyé par la poste à la dernière adresse connue ou à l'adresse de transmission du locataire répond aux exigences de l'État de Washington, de l'Oklahoma et d'autres États.
Stockage de propriété
Les lois sur l'entreposage des biens varient d'un État à l'autre, mais même après que vous sachiez que le locataire a abandonné le logement locatif, vous devez tout de même prendre soin de la propriété laissée. Vous pouvez choisir de quitter la propriété où elle se trouve dans l'unité locative, à condition que l'unité locative puisse être considérée comme une option de stockage raisonnablement sûre. Vous pouvez également choisir de déplacer la propriété dans une installation de stockage, au cas où vous prépareriez l'unité de location pour qu'elle soit remise sur le marché. Les frais pour l'installation de stockage sont payés soit par la vente publique éventuelle de la propriété abandonnée, soit par le locataire s'il réclame la propriété.
Chronologie
Le temps spécifique que vous avez besoin de conserver la propriété avant de faire quoi que ce soit avec elle dépend des lois de votre État relatives aux propriétaires et aux locataires. Un délai moyen est d'environ un mois, bien que certains États, tels que Washington, exigent des propriétaires qu'ils conservent la propriété pendant 45 jours avant de la vendre.
Liquidation
La valeur de la propriété détermine exactement ce que vous pouvez en faire si elle reste non réclamée. Les biens dépassant une certaine valeur estimée doivent être remis à la police lorsqu'ils sont perdus. La Californie fixe cette limite à 100 dollars et chaque État a ses propres lois sur les objets perdus. Un propriétaire est généralement tenu de procéder à une vente publique annoncée si la valeur totale de la propriété dépasse un certain nombre, par exemple 300 $ en Californie. Si la valeur de la propriété est inférieure aux exigences de l'État, le propriétaire peut s'en débarrasser à sa guise.