Un nouveau locateur doit-il honorer un bail?

Bien que les lois régissant les propriétaires-locataires varient d’un État-Unis à l’autre, dans tous les États, un contrat de location survit à une vente, sauf indication contraire dans le contrat de location lui-même. Les droits des locataires ne changent en rien avec la vente de la propriété qu'ils louent. Cela ne veut toutefois pas dire que le nouveau locateur agira de la même manière que l'ancien, mais qu'il devra respecter les termes du bail.

Un nouveau propriétaire doit honorer un bail comme s’il le signait lui-même.

Bail à terme: la meilleure protection d'un locataire

Un bail à terme spécifie la période pendant laquelle le bail reste en vigueur. Cela peut être pour six mois, un an ou entre des dates spécifiées. Selon sa formulation, le contrat de location peut être conclu à la fin du terme ou devenir automatiquement un contrat de location mensuel. Pendant la durée du bail, aucun propriétaire - ancien ou nouveau - ne peut résilier le bail, augmenter le loyer ou modifier les conditions sans le consentement du locataire, sauf indication contraire dans le bail. À la fin de la durée du bail, cependant, le propriétaire peut augmenter le loyer et modifier les conditions du bail en fonction des lois nationales et locales. Dans la plupart des endroits, la loi exige un préavis de 30 jours pour mettre fin à la location. Ces règles s'appliquent que le propriétaire actuel ait écrit et signé le bail ou que l'immeuble se soit vendu une douzaine de fois depuis la signature du bail par le locataire.

Bail mensuel ou pas de bail

Si vous avez un bail mensuel ou nul, un propriétaire peut augmenter le loyer, modifier les conditions du bail ou mettre fin au bail conformément à la législation sous-jacente de l'État ou locale. La plupart des États exigent un préavis de 30 jours pour augmenter le loyer, modifier les conditions ou mettre fin à la location. Certains États, comme la Californie, exigent 60 jours si le locataire a vécu dans l’immeuble pendant plus d’un an. Dans le New Jersey et le New Hampshire, l'expulsion ne peut se faire que par un motif valable, tel que le non-paiement du loyer. Dans ce cas, un nouveau locateur ne peut pas expulser un locataire simplement parce qu'il a acheté l'immeuble au propriétaire qui a loué la location.

Contrôle local des loyers

De nombreuses villes de plusieurs États, notamment la Californie, New York et le New Jersey, ont des ordonnances locales de contrôle des loyers. Dans ces villes, qu’il y ait ou non un bail, la loi limite les augmentations de loyer, souvent à des montants correspondant à peu près au taux d’inflation, et impose un motif valable d’expulsion. Ces règles s'appliquent indépendamment du changement de propriétaire. Un nouveau propriétaire dans une ville sous contrôle du loyer pourrait modifier certaines conditions du bail, telles que les règles de la maison, avec un préavis de 30 jours en l'absence d'un bail à durée déterminée, mais ne peut augmenter le loyer plus longtemps que l'ordonnance ne le permet ni expulser sans motif valable..

Forclusion

Des règles spéciales s’appliquent lorsqu’un immeuble a un nouveau propriétaire en raison d’un verrouillage. La loi nationale sur les locataires et la forclusion de 2009 oblige le prêteur à honorer un contrat de location et, pour les contrats de location mensuels ou sans location, de donner un préavis de 90 jours avant de mettre fin aux contrats de location. Si la législation nationale ou locale exige une expulsion motivée, cette loi est également applicable.