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La réduction de capital d'un prêt hypothécaire ne suit pas les paiements mensuels - seule une partie de chaque paiement est affectée au capital, le reste allant aux intérêts. Avec les paiements mensuels fixes, le rapport entre le montant du principal et celui des intérêts change chaque mois. À mesure que le solde diminue, le montant correspondant aux intérêts diminue et le montant affecté au principal augmente.
Intérêt et principal
L'intérêt est de l'argent facturé pour un emprunt en cours Avec les paiements mensuels fixes, le taux d’intérêt mensuel est utilisé pour les frais mensuels. Le taux d'intérêt mensuel est égal à 1/12 du taux annuel. Vous payez toujours le solde du mois précédent multiplié par le taux mensuel. Tout montant supérieur aux frais d’intérêt est affecté au principal. Le principal réduit le solde de votre prêt. Le solde du prêt réduit porte moins d'intérêts pour le paiement du mois prochain. La différence d’intérêts est ajoutée au principal.
Taux effectif annuel
Vous ne pouvez pas multiplier le solde initial du prêt par le taux d'intérêt annuel correspondant au montant des intérêts annuels, à moins que vous ne disposiez d'un prêt avec intérêt uniquement. Sinon, le solde mensuel dégressif affecte l’intérêt annuel global. Vous pouvez multiplier le taux d'intérêt mensuel par le solde du mois précédent pour le montant des intérêts mensuels; puis ajoutez chacun 12 montants mensuels pour chaque année. Vous divisez ensuite le montant annuel par le solde de départ pour le taux annuel effectif de chaque année. Vous pouvez également diviser le montant annuel par le solde initial pour le taux effectif du solde initial de chaque année. Le montant total des intérêts pour l'ensemble du prêt, divisé par le montant du prêt, vous donne le taux effectif total.
La moyenne d'équilibre
Le taux effectif annuel est inférieur au taux d'intérêt annuel car votre solde change en cours de route. Le taux annuel normal est exact, mais il n’ya pas de montant cohérent à appliquer. Vous pouvez faire la moyenne des soldes des prêts pour chaque année et les multiplier par le taux d'intérêt annuel du montant des intérêts annuels. Si vous faites la moyenne de tous les soldes de prêt et que vous le multipliez par le taux annuel multiplié par le nombre d'années du prêt, vous obtenez le montant total des intérêts.
Réduction de prêt
Une fois que vous savez combien d'intérêts vous devez payer, vous pouvez calculer le montant de la réduction de capital. Soustrayez les intérêts mensuels du paiement mensuel pour la réduction de capital mensuelle. Sinon, soustrayez les intérêts annuels du paiement annuel pour la réduction de capital annuelle. Soustrayez la réduction du solde précédent pour le nouveau solde.