Comment puis-je transférer ma maison à mon enfant?

Bien que les lois sur l’immobilier et les successions varient d’un État à l’autre, vous avez plusieurs options pour transférer votre maison à votre enfant. Chaque option présente à la fois des avantages et des inconvénients. Vous devez donc examiner attentivement ces choix. À moins que vous ne procédiez de la bonne façon, vous et votre enfant pourriez perdre de l'argent ou finir par devoir au gouvernement une énorme facture fiscale.

Les lois fédérales et nationales de Medicaid prévoient des exceptions à la règle des cinq ans.crédit: Jean-nicolas Nault / iStock / Getty Images

Vendre le bien immobilier

Transférez la propriété de votre maison en la vendant à votre enfant à sa pleine valeur marchande. Vendre la maison en dessous de sa valeur marchande pourrait déclencher la taxe fédérale sur les dons dont vous seriez responsable. Si le financement vous pose problème, vous pouvez financer la vente par le propriétaire et imputer les intérêts de votre enfant sur le prêt. Vous pouvez imputer des intérêts moins élevés à condition de respecter le taux minimal défini par Internal Revenue Service. Obtenez tous les accords par écrit afin qu'aucun d'entre vous n'a de questions plus tard. Comme avec tout contrat de prêt hypothécaire, incluez la disposition selon laquelle s'il échoue à rembourser le prêt, la maison vous est rendue.

Offrir un prêt hypothécaire hypothétique

Une autre option consiste pour votre enfant à assumer votre hypothèque si vous devez toujours un solde du principal. Au lieu de demander une nouvelle hypothèque, les emprunts assurés par la Federal Housing Administration ou garantis par le Département américain des affaires des anciens combattants offrent à un emprunteur la possibilité d’assumer les conditions de l’hypothèque existante. Votre enfant doit quand même demander le prêt et satisfaire aux exigences du prêteur pour être admissible.

Offrir la maison

Offrez votre maison à votre enfant pendant que vous êtes en vie. Bien que les dons inférieurs à la limite de 5,34 millions de dollars en franchise d'impôt à vie ne soient pas assujettis à la taxe fédérale sur les dons, le fait de verser plus que le montant d'exclusion annuel à un particulier signifie que vous devrez produire une déclaration de revenus. En faisant don de la propriété, l'assiette fiscale de votre enfant correspond au prix d'achat initial de la maison plutôt qu'à sa juste valeur marchande actuelle. Si elle vend la propriété, elle doit payer un impôt sur les gains en capital sur la différence entre le prix de base de la maison et le prix de vente.

Établir la propriété de la vie

Transférez la propriété de la maison à un domaine vital, auquel cas votre enfant sera propriétaire de la maison lorsque vous mourrez sans que celle-ci ne soit soumise à l'homologation. En tant que locataire à vie, vous conservez un intérêt dans la propriété et vous avez le droit d'utiliser et d'occuper la maison pendant votre vie. Étant donné que le domaine viager confère à votre enfant la copropriété, les lois de votre État peuvent exiger que vous et votre enfant divisiez des dépenses telles que les taxes foncières, l'assurance du propriétaire, les frais d'entretien et les autres coûts associés à la propriété. Un inconvénient majeur comprend l'inéligibilité aux avantages de Medicaid pendant un certain temps si vous avez besoin de soins en maison de retraite.

Créer une fiducie de vie révocable

En créant une relation de confiance, vous gardez le contrôle de votre maison tout au long de votre vie. La maison passe automatiquement à votre enfant à votre décès, bien que vous ayez le droit de révoquer la confiance à tout moment. Vous pouvez vous nommer en tant que fiduciaire pour pouvoir gérer vos avoirs comme bon vous semble. En cédant votre maison à la fiducie vivante, vous retirez votre nom de la propriété et, par conséquent, il n'aura pas à subir d'homologation après votre décès.