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Dans la plupart des cas, si vous vendez une maison plus cher que vous ne l'avez achetée, vous ne payez aucun impôt sur le profit. Toutefois, si vous n’êtes pas propriétaire ou n’avez pas vécu longtemps dans la maison, si votre profit est particulièrement élevé ou si la maison n’est pas votre résidence principale, vous risquez de devoir payer un impôt sur les gains en capital.
Exclusion
Le code des impôts vous permet d'exclure des taxes les premiers 250 000 $ de profit provenant de la vente de votre maison - ou les 500 000 premiers dollars si vous êtes marié et déclarez vos impôts conjointement. Pour obtenir cette exclusion, toutefois, vous devez être propriétaire de la maison et l'avoir utilisée comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours des cinq années précédant la vente. Cette exigence de deux ans ne doit pas nécessairement être consécutive, ce qui signifie que vous pouvez habiter votre maison pendant deux ans, la louer à quelqu'un d'autre pendant un an ou deux, puis la vendre et continuer à réclamer l'exclusion. Il n'y a pas de limite absolue au nombre de fois que vous pouvez réclamer une exclusion de votre vie, bien que vous deviez attendre au moins deux ans entre les exclusions.
Impôt sur les gains en capital
Si vous ne possédez pas et ne vivez pas dans la maison pendant les deux années requises, vous devrez alors payer un impôt sur les gains en capital sur la totalité du profit tiré de la vente. Si vous êtes célibataire et réalisez un bénéfice de 265 000 USD, par exemple, votre bénéfice imposable correspond à la totalité des 265 000 USD. Si vous respectez l'exigence de deux ans mais que votre bénéfice dépasse le montant de votre exclusion, vous ne devrez alors payer l'impôt sur les gains en capital que sur l'excédent. Dans ce cas, si vous êtes célibataire et réalisez un bénéfice de 265 000 USD, l’impôt sur les gains en capital s’appliquera à 15 000 USD de votre bénéfice.
Déterminer votre profit
Vous pouvez obtenir une estimation approximative de vos bénéfices en comparant le prix que vous avez payé pour la maison et le prix de vente. Mais votre véritable bénéfice, qui compte pour l’impôt, dépend de plusieurs autres facteurs.
Additionnez tous les frais de vente de votre maison, tels que les commissions, les frais de publicité et les frais juridiques. Soustrayez-les du prix de vente. Le résultat est ce que l'IRS appelle le "montant réalisé" sur la vente. Ensuite, déterminez votre «prix de base rajusté», qui correspond au prix que vous avez initialement payé pour la maison, y compris certains frais de clôture et le coût des améliorations apportées aux immobilisations - améliorations qui ajoutent de la valeur ou prolongent la vie utile de votre maison. Une fois que vous avez déterminé votre base ajustée, soustrayez-la de votre montant réalisé. Le résultat est votre bénéfice aux fins de l'impôt.
Calculer votre impôt
Si vous possédiez la maison pendant moins d'un an avant de la vendre, l'IRS classe votre profit en gain en capital à court terme, qui est imposé au même taux que le revenu régulier. Au moment de la publication, ces taux commencent à 10% et vont jusqu'à 35%, selon vos revenus. Si vous possédez la maison depuis plus d'un an, le bénéfice constitue un gain en capital à long terme, qui est imposé à un taux beaucoup plus bas. Au moment de la publication, l’impôt sur les plus-values à long terme atteignait 15%.