Si je vends ma maison, serai-je taxé si je vis dans la propriété depuis moins de deux ans?

Plusieurs lois fiscales profitent aux propriétaires. L’une d’entre elles, peut-être la plus généreuse, est une exonération fiscale des bénéfices provenant de la vente de votre résidence principale. Les règles associées à cette exemption exigent des normes de résidence minimales qui se concentrent sur une période de deux ans. Si vous ne remplissez pas les conditions de résidence, vous devez payer l’impôt sur tout profit généré par la vente de votre maison.

"À vendre" devant mansion.crédit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Règle d'exemption de vente à domicile

Vous êtes exonéré de 250 000 USD de profit - 500 000 USD pour les couples mariés - dans votre résidence principale, à condition que vous ayez vécu et possédé la maison au moins deux des cinq années précédant la vente. Fait intéressant, les deux années ne doivent pas nécessairement avoir été consécutives et non simultanées à la propriété. Vous auriez pu, par exemple, louer la maison en tant que locataire pendant un an, vous en être éloignée pendant deux ans, puis l'acheter et y habiter au moins une des deux années avant de la vendre. Vous pouvez utiliser cette exemption d'innombrables fois, mais pas plus d'une fois tous les deux ans.

Gain imposable

Ce n’est pas parce que vous avez vendu votre maison plus que vous ne l’avez achetée que vous avez un profit, appelé gain imposable en termes de IRS. Lorsque vous achetez une propriété, les coûts que vous engagez lors de la vente, tels que les coûts de prêt, sont ajoutés au prix de la propriété et deviennent ce que l'on appelle la "base" de la maison. Si vous apportez des améliorations majeures à la propriété, telles que le réaménagement de la cuisine, la finition du grenier et l'ajout d'une salle de bains, ces coûts sont ajoutés à votre base, puis appelée "base ajustée". Lorsque vous vendez la propriété, vous engagez des coûts supplémentaires, tels que des commissions sur les ventes. Ces coûts, ainsi que votre base ajustée, sont soustraits du prix de vente pour obtenir votre gain imposable ou votre bénéfice. C'est ce chiffre qui est soumis à taxation. Si vous remplissez les conditions de résidence pour bénéficier de l'exemption, les premiers 250 000 $ ou 500 000 $ de profit sont exonérés d'impôt. Si vous ne remplissez pas les conditions de résidence, tous les bénéfices sont soumis à taxation.

Combien ça coûtera?

Si vous remplissez les conditions requises pour bénéficier de l'exonération, les bénéfices dépassant la limite de l'exonération sont imposés comme gains en capital à long terme. Le taux de gains en capital à long terme est généralement de 15%, mais peut être aussi bas que zéro pour les petits gains. C'est également le taux qui s'applique à tous les bénéfices de votre résidence si vous possédez plus d'un an, mais pour lesquels vous n'avez pas rempli les conditions de résidence. Si vous êtes propriétaire de votre maison depuis moins d'un an, le profit est imposé comme un gain en capital à court terme. Le taux d'imposition est identique à celui que vous payez sur votre revenu régulier au cours de la même année d'imposition, soit entre zéro et 35%.

Payer sur le gain mais ne peut pas annuler la perte

Malheureusement, selon les règles de l'IRS, si vous vendez votre résidence principale à perte, vous ne pouvez ni radier ni déduire cette perte d'autres gains en capital ou de votre revenu. Lorsque vous vendez à perte, l’une des trois circonstances suivantes s’applique: La première est une vente à découvert, dans laquelle votre prêteur accepte d’accepter moins que ce qui lui est dû. Dans le second scénario, vous payez le prêteur en espèces, quel que soit le déficit existant entre le prix de vente et l'hypothèque. Dans le troisième scénario, le produit rembourse intégralement le prêteur mais vous affichez toujours une perte sur la vente - parce que vous avez acheté la maison avec un acompte important, remboursé le prêt ou payé des améliorations en capital alors que vous étiez propriétaire de la maison.