Table des matières:
- Aucune exemption fiscale pour les investisseurs
- Un plus grand gain signifie plus d'impôt
- Double impôt à payer
- Quand le retournement devient une entreprise
Plutôt que de détenir des biens immobiliers à des fins de location ou de gain en capital à long terme, certains investisseurs immobiliers achètent des biens immobiliers, les améliorent, puis les vendent rapidement pour réaliser un bénéfice. La pratique, connue sous le nom de retournement, peut être une entreprise lucrative à la fois pour l'investisseur et pour le fiscaliste. Dans la plupart des cas, l’Internal Revenue Service exigera une part importante de tous les bénéfices réalisés lors d’une vente à découvert.
Aucune exemption fiscale pour les investisseurs
Peu de personnes paient de l'impôt sur les bénéfices qu'elles réalisent lorsqu'elles vendent une maison. En effet, l'IRS permet aux contribuables de conserver leur premier gain de 250 000 dollars en franchise d'impôt, ou 500 000 dollars pour les couples mariés déposant des déclarations communes. Toutefois, l'exemption ne s'applique que lorsque vous vendez votre résidence principale. Si vous vendez une propriété dans laquelle vous n’avez jamais habité ou depuis au moins deux des cinq années précédant immédiatement la vente, vous devez déclarer le gain sur votre déclaration de revenus.
Un plus grand gain signifie plus d'impôt
Votre gain correspond à la différence en dollars entre l’argent que vous dépensez pour la propriété et le montant pour lequel vous le vendez. Supposons, par exemple, que vous achetiez une maison pour 150 000 dollars et que vous dépensiez 50 000 dollars pour une nouvelle cuisine, de la peinture et d'autres améliorations visant à rendre la maison plus attrayante. Si vous vendez la maison pour 230 000 $, votre gain imposable est de 30 000 $. En tant qu'investisseur, vous payez des impôts sur le montant total du gain en capital. Vous pouvez déduire toutes vos dépenses telles que les taxes foncières, les commissions immobilières et autres frais afin de réduire votre gain.
Double impôt à payer
Le montant des taxes que vous payez dépend de la durée de détention de l'actif. Le fiscaliste récompense les investisseurs qui conservent leurs immeubles de placement pendant plus d'un an en appliquant un taux de plus-value moins élevé à long terme. Cela peut aller de zéro à 15%, selon les circonstances. Si vous achetez et vendez la maison dans l’année, votre gain est imposé au taux de votre impôt sur le revenu ordinaire. Au moment de la publication, ce taux pourrait atteindre 39,6%.
Quand le retournement devient une entreprise
L'IRS a le pouvoir de classer le basculement en série - effectuer des retournements dos à dos ou plusieurs transactions achat-vente en peu de temps - en tant qu'activité commerciale plutôt qu'en tant que stratégie d'investissement. Si cela se produit, tous les bénéfices sont considérés comme un revenu actif, quelle que soit la durée de détention du bien. Le gain est imposable au taux de votre impôt sur le revenu ordinaire et vous pouvez également être assujetti aux taxes sur la masse salariale et à l’emploi indépendant au taux en vigueur. Il n'y a pas de règle absolue pour déterminer le point de basculement d'une activité d'investissement à une activité commerciale. L'IRS examine chaque affaire au cas par cas.