Il existe des sociétés de courtage en hypothèques, des banquiers en hypothèques et des prêteurs directs. Il existe des différences distinctes entre ces trois formes les plus courantes de sociétés de prêt hypothécaire. Ils sont tous impliqués dans l'octroi de prêts hypothécaires, mais la principale différence réside dans l'origine des fonds hypothécaires réels.
Un courtier en hypothèques n'a pas son propre argent à prêter. Ils prennent la demande du consommateur qui veut l’hypothèque, puis «achètent» cet accord entre divers banquiers hypothécaires ou prêteurs directs. Si la demande est conforme aux directives du banquier ou du prêteur, une offre est faite au courtier pour lui proposer une hypothèque.
Même si la société de courtage en prêts hypothécaires s'appelle XYZ et que le consommateur est en contact avec elle, l'argent provient d'un banquier ou d'un prêteur, à partir duquel le consommateur envoie ses paiements mensuels. Le courtier s'est simplement interposé entre l'emprunteur et le prêteur et gagne leur argent sous forme de commissions sous forme de points et de coûts d'origination.
Toutefois, un banquier hypothécaire, également annoncé comme une société de crédit hypothécaire, recevra également une demande d'un consommateur, mais plutôt que de chercher un prêteur qui l'acceptera, il fournira lui-même l'argent qu'il pourra obtenir d'une ligne de crédit. avoir en place.
Cette ligne de crédit, qui pourrait s’élever à plusieurs millions de dollars, peut être fournie par un prêteur direct qui permet au banquier d’avoir la possibilité de puiser de l’argent à volonté pour fournir un prêt hypothécaire, si l’emprunteur respecte les directives de ce prêteur. Le prêt est ensuite généralement fermé sous le nom du banquier hypothécaire. Ensuite, le banquier, généralement avant même que le premier versement ne soit dû, transférera ce prêt hypothécaire au prêteur qui a fourni la ligne de crédit. Ce système permet au banquier d’agir plus rapidement qu’un courtier et, dans certains cas, d’avoir même ce que l’on appelle une "souscription déléguée" où il peut prendre ses propres décisions de souscription sur la base des directives du prêteur, ce qui permet de gagner du temps lors de la transmission de la transaction au prêteur. pour évaluation.
L'idée ici est qu'une fois le prêt fermé, le prêteur qui a accordé le crédit assumera la gestion du prêt et le consommateur effectuera les paiements directement au prêteur, et le banquier en sortira, bien sûr avec un profit réalisé pour les points facturés au consommateur. Le prêteur peut également fournir des points de bonus au banquier, pour le volume par exemple. Dans certains cas, une ligne de crédit peut même être fournie au banquier par une source externe, autre qu'un prêteur direct, et dans ce cas, le banquier peut vendre le prêt à la partie qui l'achètera. S'ils ne parviennent pas à trouver un acheteur, ils sont bloqués sur ce prêt et doivent collecter eux-mêmes les paiements mensuels auprès du consommateur et payer les intérêts dus sur la ligne de crédit jusqu'au remboursement du montant du prêt.
Enfin, il y a le prêteur direct qui a son propre argent et crée ses propres directives pour les prêts hypothécaires. Ce sont normalement de grandes institutions avec des milliards d'actifs. Ils peuvent travailler sur différents aspects des prêts hypothécaires, notamment dans le commerce de gros, fournir des prêts hypothécaires aux consommateurs par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un banquier, fournir des lignes de crédit et une souscription déléguée, ou traiter directement avec l’emprunteur côté détaillant. et éliminer les courtiers et les banquiers tous ensemble.
Quel que soit le cas, lorsqu'un consommateur contracte un emprunt hypothécaire, quel que soit le détenteur de celui-ci, les conditions du prêt ne peuvent être modifiées. Il n’est pas rare qu’un prêt soit vendu et transféré plusieurs fois au cours de sa vie.