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L'acheteur d'une maison neuve a recours à un crédit-relais hypothécaire, généralement avant la vente d'une maison existante. Le prêt hypothécaire "relie" la vente à travers le temps nécessaire pour conclure l'achat d'une maison neuve. Les prêts relais sont parfois appelés prêts swing. Selon Lending Tree, le coût d'un prêt relais peut être de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers, par jour, en fonction du montant du prêt.
Plage de temps
Les prêts relais sont le meilleur sens financier lorsque les ventes de maisons sont rapides. Pendant les économies paresseuses, les maisons peuvent mettre plus de temps à vendre. Le recours à un crédit-relais pour conclure l'achat d'une nouvelle maison tout en conservant l'hypothèque existante peut créer un lourd fardeau pour l'emprunteur. Pour ces raisons, les conseillers financiers peuvent recommander de vendre la maison d'origine, puis d'obtenir un nouveau prêt hypothécaire.
Les types
Les prêts relais diffèrent selon les coûts, les conditions et les conditions. Certains prêts-relais exigent le remboursement de la première hypothèque du propriétaire lors de la clôture; d'autres ajoutent simplement plus de dettes au nom de l'emprunteur. Les prêts relais diffèrent dans le calcul des intérêts. Un calendrier de remboursement mensuel à un taux d'intérêt fixe offre plus de certitude qu'un taux variable. Le prêteur peut également exiger des paiements importants au début ou à la fin. Les emprunteurs peuvent être admissibles à des prêts-relais non garantis, selon "L'Encyclopédie hypothécaire: Le guide des programmes d'hypothèques faisant autorité".
Les conditions spécifiques, plutôt que les prêts relais à durée indéterminée, offrent également plus de certitude aux emprunteurs. La maison du prêteur garantit généralement le prêt relais. Un prêteur sur un pont peut également demander la souscription du nouveau prêt hypothécaire comme condition préalable au pont. Les taux d'intérêt diffèrent selon l'institution et le crédit de l'emprunteur. Un débiteur hypothécaire existant, selon l'historique de paiement du prêteur, peut prolonger un nouveau prêt relais.
Considérations
Calculez le coût réel d'un prêt-relais avant d'accepter les conditions. Par exemple, les coûts d’origine, les frais, les frais de clôture et les frais d’intérêts peuvent réduire la valeur nette d’une maison existante. Les frais de prêt relais peuvent être coûteux. Si un client paie plusieurs milliers de dollars en frais de clôture, puis 1 à 4% de la valeur du prêt en frais d'origination, il dispose de moins d'argent pour acheter une nouvelle maison. Des marchés immobiliers moins que robustes ajoutent au danger des prêts-relais immobiliers. Si la vente de la maison existante du prêteur prend plus de temps que la durée initiale du prêt-relais, généralement six mois ou plus, les coûts du prêt-relais continuent de s'accumuler. Dans le pire des cas, l'emprunteur peut perdre sa maison d'origine au profit du prêteur pour rembourser le prêt relais.
Attention
Les prêts relais peuvent imposer des pénalités pour remboursement anticipé. Lisez attentivement le contrat avec le prêteur pour déterminer les coûts associés au calendrier des paiements et aux conditions. Consultez votre conseiller fiscal au sujet de la déductibilité d’un prêt relais. Les prêts-relais non garantis ne sont pas des hypothèques. Considérez la date de la dette à la fois dans le prêt relais et dans la nouvelle hypothèque. L'utilisation de la date d'application du prêt hypothécaire peut atténuer ce problème si le crédit-relais n'est pas garanti par la valeur nette de votre maison.
Prévention / Solution
Les solutions de rechange peuvent offrir des solutions moins coûteuses aux prêts-relais hypothécaires. Offrez un contrat de vente conditionnel lorsque vous enchérissez sur une nouvelle maison. Les vendeurs peuvent rejeter cette proposition dans un environnement propice aux ventes de maisons, mais ils peuvent accepter ce type d’accord lors de marchés moroses. Emprunter des fonds d'un régime de retraite ou de l'argent de la famille et des amis peut également constituer une solution plus attrayante qu'un prêt-relais hypothécaire.