Comment estimer le montant de la pré-approbation de l'hypothèque

Dans le cadre d’une approbation préalable, un prêteur examine vos informations financières, y compris les preuves de votre revenu et de votre dossier de crédit, afin de déterminer le montant qu’il sera prêt à prêter. Pour estimer le montant auquel vous êtes susceptible d’être admissible, vous devez calculer votre revenu et comptabiliser chaque dette dont vous êtes responsable, et pas uniquement celles liées au logement. Contrairement à la préqualification, qui repose sur les données que vous fournissez, l’approbation préalable est un indicateur fort de la taille maximale de votre prêt hypothécaire. Les lettres de pré-approbation sont généralement valables de 60 à 90 jours.

Facteurs déterminants

Les facteurs clés pour déterminer le montant que vous pourrez emprunter comprennent:

• Votre ratio d'endettement, ou DTI
• Votre acompte
• Votre historique de crédit
• La valeur de la propriété

Votre ratio d'endettement est le facteur le plus déterminant pour déterminer si votre demande d'autorisation préalable sera approuvée et pour quel montant, selon une étude de Fair Isaac Corporation sur les gestionnaires de risques de crédit aux États-Unis et au Canada. Deux ratios DTI sont pris en compte: le ratio de début et le ratio de fin de session.

Ratio DTI frontal

Le ratio initial mesure quel pourcentage de votre revenu ira à vos coûts de logement. Le prêteur prend votre revenu brut avant impôt de toutes les sources. Il calcule ensuite le montant projeté de vos dépenses de logement mensuelles, y compris le principal et les intérêts de votre prêt hypothécaire, les taxes foncières et les assurances. Le nombre cible ici est de 28 pour cent - les prêteurs aiment voir vos dépenses de logement égales ou inférieures à 28% de votre revenu mensuel brut, bien qu'elles puissent augmenter si le reste de la demande est solide.

Ratio DTI back-end

Votre ratio dorsal prend votre revenu brut et le compare à toutes les dettes récurrentes - pas seulement votre prêt hypothécaire, mais également tout paiement de voiture, prêt étudiant, paiement de dette de carte de crédit et prêt personnel. Le maximum que les prêteurs acceptent ici est généralement de 43%, et vous êtes plus susceptible de voir les prêteurs rechigner devant une personne proche de ce chiffre que de trouver un prêteur qui le dépassera. Vous pouvez obtenir plus de marge de manœuvre ici si certains prêts sont remboursés dans les quelques mois qui suivent.

Ratio PITI

Vous aurez également besoin de calculer votre PITI. Celui-ci examine votre capital, vos intérêts, vos impôts fonciers et votre assurance en pourcentage de votre revenu. La norme ici est de 29% - vous aurez du mal à obtenir un prêt si le vôtre est plus élevé, en particulier s'il dépasse 32%.

Acompte et ratio prêt / valeur

Si vos ratios ne sont pas tout à fait conformes aux normes, vous pourrez peut-être obtenir l’approbation préalable d’un prêt hypothécaire de toute façon si vous êtes prêt à verser un acompte appréciable. Plus vous déposez, plus vous avez de skin dans le jeu et plus vous devrez perdre si vous faites défaut. Cela est particulièrement vrai si vous pouvez vous permettre de payer 20% ou plus du prix de la maison. Le montant de la mise de fonds est exprimé dans le ratio prêt / valeur et, plus le LTV est élevé, plus le risque est élevé. Si vous êtes prêt à payer 20 000 dollars sur une maison de 100 000 dollars, votre LTV est de 80% - un chiffre très respectable. Le même montant pour une maison de 400 000 $ laisserait un LTV de 95% et vous placerait dans un pool de risques plus élevés, ce qui réduirait vos chances de gagner l’approbation préalable.

Échantillon de calcul

Supposons que vous gagniez 5 000 dollars par mois et que vous engagiez 750 dollars de dépenses mensuelles non liées au logement. Vos dépenses de logement mensuelles maximales pour la plupart des prêteurs seraient de 1 400 USD, soit 28% selon votre ratio DTI initial. Cependant, votre ratio DTI final comprend vos autres dettes. Au chiffre de 43%, cela équivaut à 5 000 (0,43) -750 USD, ce qui vous donne le même montant de 1 400 USD. Votre PITI à 29% serait de 1 450 USD (5 000 USD x 0,29).

Par conséquent, vous pourriez probablement être préapprouvé pour un prêt hypothécaire qui nécessiterait environ 1 400 $ par mois une fois que les impôts et l’assurance ont été pris en compte, en supposant que votre pointage de crédit et votre ratio de solvabilité satisfont le prêteur.