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Les directives de prêt au logement varient en fonction du prêteur, du marché du logement et du programme, ce qui fait de l'approbation un processus évolutif. Malgré les nombreux facteurs qui influent sur l'approbation d'un prêt immobilier, il existe certaines étapes et règles généralement acceptées pour financer un achat immobilier ou un refinancement hypothécaire.
Trouver le bon prêteur
Les emprunteurs hypothécaires ont une grande variété de prêteurs en attente de financer leur prochain prêt immobilier. Que ce soit une banque ou une caisse populaire, des courtiers en hypothèques ou des prêteurs en ligne, le choix du prêteur dépend des préférences personnelles et des options de financement.
Vous devrez peut-être magasiner chez plusieurs entreprises avant de choisir le bon prêteur. Vous pouvez interviewer plusieurs agents de crédit pour obtenir des informations de base sur leurs taux et programmes hypothécaires. Cependant, vous ne saurez pas les conditions réelles que vous êtes susceptible de recevoir, sauf si vous soumettre à une vérification de crédit et un processus de demande. Une fois que vous avez reçu les taux, les chiffres, les délais d'exécution estimés et les conditions d'approbation finale d'un prêteur (tous les faits à prendre en compte), vous pouvez sélectionner un prêteur.
Préparer la paperasse
Après un processus initial de pré-approbation, le prêteur fournit une liste des conditions à remplir pour obtenir l'approbation finale du prêt et financer votre prêt immobilier. UNE approbation conditionnelle du prêt répertorie les documents relatifs au revenu, au crédit, aux actifs, à l'emploi et aux biens qu'un souscripteur hypothécaire doit prendre pour prendre une décision finale. Les conditions d'approbation typiques incluent:
- Récents bulletins de salaire et déclarations de revenus à des fins de vérification du revenu.
- Relevés de compte bancaire et de placement récents et un vérification du dépôt, ou VOD, pour les banques à compléter.
- Vérification de l'emploi, ou VOE, pour les employeurs à remplir.
- Lettre d'explication, également connu sous le nom de LOE ou LOX, afin de clarifier tout crédit ou situation financière que le prêteur a mis en cause.
- Contrat d'achat et addenda.
Les fournisseurs de services tiers soumettent des documents au prêteur en votre nom. Cela inclut les documents d'entiercement et de titre, tels que les instructions de transaction, titre abrégé ou titre préliminaire, et assurance titres politiques.
Fournir une évaluation
À l'exception de certains refinancements, les prêteurs exigent un rapport d'évaluation pour la maison que vous envisagez d'acheter ou de refinancer. Il fournit un avis professionnel de valeur, qui sert de preuve que le logement est suffisant collatéral pour le montant du prêt demandé. Votre prêteur commande une évaluation de votre maison et vous la payez. Les évaluations coûtent généralement entre 300 et 400 USD, selon Realtor.com.
Respecter les directives minimales
La documentation n'aboutit à l'approbation du prêt immobilier que si elle montre que vous répondez à toutes les directives minimales du prêteur en matière de qualification. Ces critères incluent:
- Prêt à la valeur, ou LTV, qui mesure le montant du prêt par rapport à la valeur du logement.
- Dette sur le revenu ou DTI, qui mesure vos dettes par rapport au revenu mensuel brut.
- Scores de crédit.
- Cash à fermer, tels que les fonds d'acompte et les frais de clôture.
En règle générale, les prêteurs préfèrent un LTV ne dépassant pas 80% et peuvent imposer des coûts de prêt plus élevés si vous dépassez ce seuil. Les prêteurs préfèrent également un IFD ne dépassant pas 43% pour l'ensemble de votre dette, y compris le nouveau prêt hypothécaire. Les exigences en matière de pointage de crédit varient considérablement, mais un pointage de crédit acceptable le plus bas nécessaire pour obtenir l’approbation d’un prêt immobilier est généralement de 620 ou 640.