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Les entreprises de communications cellulaires peuvent acheter des servitudes foncières perpétuelles pour l'installation de pylônes radio à répéteur cellulaire. Puisqu'une servitude perpétuelle donne aux sociétés des droits de propriété permanents, l'Internal Revenue Service considère les ventes de servitudes perpétuelles comme des ventes de biens immobiliers. Pour le propriétaire foncier, ce traitement offre des avantages fiscaux importants.
Servitudes en vente
Lorsque vous vendez une servitude qui limite les droits de propriété de l'acheteur à une période de temps déterminée, l'IRS considère l'opération comme un contrat de location. Les paiements de location que vous recevez sont soumis aux taux d'imposition du revenu ordinaires plus élevés. Toutefois, lorsque vous vendez une servitude perpétuelle, la permanence des droits de l'acquéreur sur le terrain justifie le traitement fiscal comme une vente immobilière plutôt que comme un bail. Étant donné que les ventes de propriétés sont soumises aux règles sur les gains en capital, la vente d'une servitude perpétuelle peut vous faire économiser un montant important d'impôt sur le revenu en raison des taux d'imposition plus bas sur les gains en capital à long terme.
Allocation des propriétés de base
Comme dans le cas de la vente d'une immobilisation, vous devez d'abord déterminer votre base d'imposition dans le terrain sur lequel la servitude a été vendue. Cependant, vous ne pouvez pas utiliser la base d'imposition pour l'ensemble de votre propriété; au lieu de cela, vous ne devez attribuer que la partie de la parcelle de terrain soumise à la servitude perpétuelle. Supposons, par exemple, que vous achetiez 10 acres de terre pour un coût de base de 1 million de dollars. Si un seul de ces acres est soumis à la servitude, vous affectez 10% (100 000 $) de votre base d'imposition totale à l'acre, car cela représente 10% des 10 acres.
Calcul du gain imposable
Une fois que vous avez attribué votre base d'imposition, calculez votre gain en capital comme le prix que vous obtenez pour la servitude perpétuelle moins la base d'imposition. Par exemple, si l'entreprise de téléphonie mobile vous offre 5 millions de dollars en échange de la servitude perpétuelle, vous déclarerez un gain en capital de 4,9 millions de dollars. Si vous possédez la propriété depuis plus d'un an au moment de la vente de la servitude, vous pouvez déclarer le montant de 4,9 millions de dollars à titre de gain en capital à long terme à l'annexe D et bénéficier d'un taux d'imposition moins élevé. Toutefois, si vous possédez le terrain depuis un an ou moins, vous devez déclarer la transaction comme un gain en capital à court terme, qui est soumis aux taux d'imposition ordinaires.
1031 report d'échange
La vente d'une servitude perpétuelle vous offre la possibilité de différer le gain imposable résultant de la conclusion d'une opération d'échange similaire. L'exigence fondamentale des règles d'échange de même nature est que vous réinvestissiez le produit de la vente de la servitude dans un bien similaire. Cependant, vous devez identifier la propriété de même nature dans les 45 jours suivant la vente de la servitude perpétuelle. En outre, l’achat de votre bien-aimable doit être terminé dans les 180 jours suivant la vente de la servitude ou la date limite de production de votre prochaine déclaration de revenus, selon la première de ces éventualités. Si vous choisissez d'acheter une propriété de type similaire, votre base dans la nouvelle propriété est identique à la base que vous avez en servitude. Par conséquent, vous ne reconnaissez pas un gain imposable tant que vous n'avez pas vendu la propriété de même nature.