Qu'est-ce que la prime d'assurance prêt hypothécaire?

L'Administration fédérale du logement ne propose pas d'emprunts ni ne les achète comme Fannie Mae et Freddie Mac. Au lieu de cela, la FHA assure les hypothèques, ce qui signifie que la FHA rembourse les pertes de la banque en cas de défaillance de votre prêt - tout comme un assureur automobile règle votre demande d'indemnisation dans une collision. Bien sûr, l'argent doit venir de quelque part. Pour financer ses pertes potentielles, la FHA demande aux emprunteurs de payer deux types de primes d’assurance prêt hypothécaire: un MIP initial versé dans le prêt à la clôture et un MIP mensuel payé en plus du versement hypothécaire mensuel.

MIP est une assurance hypothécaire spécifique aux prêts assurés par la FHA. Crédit: doockie / iStock / Getty Images

Assurance contre le défaut de l'emprunteur

Contrairement aux hypothèques conventionnelles, les prêts assurés par la FHA nécessitent un acompte de 3,5% à la clôture. Cela fait des prêts de la FHA une proposition risquée. Si les prix des logements baissent même légèrement, le produit de la vente risque de ne pas suffire à couvrir les coûts du prêt si la banque doit procéder à un verrouillage. Pour couvrir ses pertes, la FHA collecte des PIP auprès de chaque emprunteur et les verse dans une cagnotte appelée fonds d’assurance mutuelle hypothécaire. La FHA utilise le fonds MMI pour payer les pertes du prêteur en cas de défaillance de votre prêt. Sans cet argent, la FHA ne pourrait pas assurer des prêts avec des acomptes aussi bas.

Tout le monde paie

MIP est obligatoire sur tous les prêts FHA, quel que soit le montant déposé par l'emprunteur. Cependant, les emprunteurs avec des acomptes plus importants paient le MIP pour une période plus courte. Ainsi, si vous souscrivez moins de 10%, comme le font la plupart des emprunteurs de la FHA, vous devez payer MIP pour toute la durée du prêt. Si vous mettez 10% ou plus, vous payez MIP pendant 11 ans ou jusqu'à la fin de la durée du prêt, selon la première éventualité.

Upfront MIP payé à la clôture

Tous les emprunteurs de la FHA paient à l’avance leur MIP, ou UFMIP. Le taux correspond à 1,75% du montant du prêt, quelle que soit sa durée ou le montant de l’acompte. Ainsi, si vous empruntez 200 000 USD, votre MIP initial serait de 3 500 USD, que vous disposiez d'un prêt de 15 ans ou de 30 ans. La FHA ajoute automatiquement le paiement au solde de votre prêt à la clôture - vous n’avez pas à payer en espèces. UFMIP est un tarif unique. Une fois que vous le payez, cet argent ne vous sera plus demandé.

MIP annuel payé mensuellement

Le MIP annuel est plus compliqué car les taux varient en fonction de la durée de votre prêt hypothécaire et de la taille de votre mise de fonds. En outre, la FHA modifie les taux annuels du PMP avec une fréquence relative, de sorte qu'un prêt contracté en 2010 aura des taux différents de ceux d'un prêt de 2015. Au moment de la publication, un prêt sur 30 ans avec une mise de fonds minimale de 3,5% comporte une commission annuelle de 0,85% du montant du prêt. Les emprunteurs avec des hypothèques de 15 ans ont des taux allant de 0,45 à 0,95%. Bien que vous soyez appelé MIP annuel, vous payez la prime en 12 versements égaux inclus dans votre versement hypothécaire mensuel.

Annulation du MIP sur des prêts plus anciens

Si votre prêt était fermé avant le 3 juin 2013, la FHA annulera automatiquement le MIP lorsque votre ratio prêt / valeur, ou ratio prêt / valeur, atteint 78%. Votre LTV est le montant qu'il vous reste à payer sur votre prêt, divisé par la dernière évaluation connue de votre FHA par la FHA - il s'agira généralement du prix d'achat. Ainsi, si vous avez emprunté 200 000 USD pour acheter une maison de 210 000 USD, votre LTV est de 95%. Lorsque vous remboursez le prêt à 163 000 USD, votre ratio prêt / valeur tombe en dessous de 78% et le solde minimal dû au paiement est dissipé. Pour certains prêts de 30 ans, vous devez payer MIP pendant au moins 60 mois avant que la FHA annule le paiement. Sur les prêts fermés après le 3 juin 2013, il n’ya aucun moyen d’annuler le MIP sauf en remboursant intégralement le solde du prêt.