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Plus de la moitié des États des États-Unis ont recours à un acte de confiance pour garantir le billet à ordre à l'immobilier. La loi de l'État détermine quel instrument de sécurité peut être utilisé: une hypothèque ou un acte de confiance. Selon RealtyTrac, 30 États et le district fédéral de Columbia utilisent cet instrument de sécurité dans le cadre de transactions immobilières.
Une fonction
Pour acheter un bien immobilier, un emprunteur signe une note au prêteur pour un montant convenu aux conditions convenues. Pour garantir le billet, le prêteur demande à l'emprunteur de signer un instrument de sécurité tel qu'une hypothèque ou un acte de fiducie. L'acte de confiance implique trois parties; le prêteur, l'emprunteur et un fiduciaire. Le syndic détient le titre de propriété, transmis par l'emprunteur au prêteur. Le titre reste en fiducie jusqu'à ce que le prêt soit remboursé ou que la propriété revienne au prêteur.
États de fiducie
L’acte de confiance est actuellement utilisé en Alabama, Alaska, Arkansas, Arizona, Californie, Colorado, District de Columbia, Géorgie, Hawaii, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, Caroline du Nord, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, Dakota du Sud, Tennessee, Texas, Utah, Virginie, Washington, Virginie de l'Ouest, Wisconsin et Wyoming.
La lettre du FHA Mortgagee Letter 2009-13 datée du 10 avril 2009 précise que le Nouveau-Mexique devrait également utiliser l'acte de fiducie pour les transactions immobilières résidentielles.
Importance
Dans les procédures de forclusion, le droit des États détermine si la procédure est judiciaire (instrument hypothécaire) ou non judiciaire (acte de confiance). De plus en plus d'Etats se convertissent à l'acte de confiance afin d'accélérer les procédures de forclusion. L'acte de confiance contient une clause de pouvoir de vente qui permet au syndic d'engager une procédure de forclusion en dehors du système judiciaire
Considérations
La signature d'un acte de fiducie donne le titre ou la propriété du bien à un fiduciaire qui agit pour le compte du prêteur; Cependant, le propriétaire a le droit et le privilège de vivre, d'utiliser et de profiter de la propriété.
Attention
Si le prêt garanti par un acte de fiducie devient en souffrance, le prêteur peut demander que le fiduciaire saisisse le bien afin de le payer ou d’acquérir le titre de propriété. Contrairement à une hypothèque, un acte de confiance permet à la saisie de se faire sans recourir aux tribunaux.