Table des matières:
- Comprendre la participation
- Exigence minimale de copropriété
- Participation active
- Limites imposées aux salariés à revenu élevé
La liste des règles fiscales favorables aux propriétaires d'immeubles locatifs est longue. Les déductions importantes, l’amortissement, les taux d’imposition des plus-values, les échanges et les règles de perte d’activité passive résultent tous d’un ensemble de politiques favorisant l’investissement immobilier. Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif ou envisagez d’en acheter, tenez-vous-en-compte de ces règles pour en comprendre les effets sur vos résultats. La règle de perte d'activité passive, associée à son obligation de participation active, est particulièrement utile pour les nouveaux investisseurs qui risquent de perdre une première année de jeu.
Comprendre la participation
Lorsque vous gagnez de l'argent en louant un bien locatif, on parle généralement de revenu passif. Il découle plus de la propriété elle-même qu'un service que vous fournissez. Si vous perdez de l'argent, il s'agit d'une perte de revenu passive ou simplement d'une perte passive. Un gain est imposé comme un revenu ordinaire. Le traitement d’une perte dépend de votre participation active aux activités de location. Si vous n'avez pas participé activement à l'activité de location, vous pouvez uniquement déduire les pertes passives des gains passifs, tels que ceux d'autres biens locatifs. Si vous n’avez pas de gains passifs, vous pouvez reporter la perte passive en arrière ou à une autre année d’imposition au cours de laquelle vous devez compenser les gains passifs. Si vous avez participé activement, à partir de 2014, vous pourrez déduire jusqu'à 25 000 USD de pertes passives de revenus non passifs, tels que les salaires de votre emploi.
Exigence minimale de copropriété
Vous devez posséder au moins 10 pour cent de la propriété présentant une perte passive pour satisfaire au critère de participation active et pouvoir déduire les pertes passives du revenu non passif ou actif. Il n'y a pas d'exceptions à cette règle. Si vous ne possédez pas au moins 10% de la propriété, vous ne pouvez pas déduire de pertes autres que passives les pertes passives, bien que vous puissiez toujours reporter la perte en arrière ou à une année ultérieure.
Participation active
En plus de posséder au moins 10% du bien locatif pour satisfaire au critère de participation active, vous devez avoir participé activement à la gestion du bien, en particulier aux décisions de la direction. L'Internal Revenue Service fournit des exemples de participation active en tant qu'entités publicitaires, percevant des loyers et effectuant ou faisant effectuer des réparations. Il précise toutefois que l'expression "participation active" est une norme moins stricte que celle de "participation matérielle" applicable aux professionnels de l'immobilier. Pour participer activement, vous ne devez pas gérer tous les aspects de la gestion. Si vous approuvez de nouveaux locataires, déterminez les conditions de location et approuvez les dépenses, vous avez satisfait au test.
Limites imposées aux salariés à revenu élevé
La déduction totale de 25 000 USD de la perte passive du revenu non passif n’est disponible que pour les contribuables dont le revenu brut ajusté modifié est égal ou inférieur à 100 000 USD (50 000 USD ou moins s’ils sont mariés et déposent séparément). Il disparaît progressivement au-dessus de 100 000 dollars et se termine entièrement pour les personnes gagnant un revenu égal ou supérieur à 150 000 dollars.