Exigences des prêts conventionnels

La plupart des emprunteurs à la recherche de financement pour acheter une maison contractent un emprunt hypothécaire conventionnel. Les normes applicables à ces prêts sont définies par Fannie Mae - Association fédérale d'hypothèques nationale - et Freddie Mac - Société fédérale d'hypothèques et de prêts hypothécaires. Les initiateurs de prêts hypothécaires cherchent généralement à vendre des prêts classiques à Fannie ou à Freddie. Ils doivent donc respecter leurs normes. Les prêts hypothécaires conventionnels dits «conformes» ont des directives concernant le montant du prêt hypothécaire, le pointage de crédit, les acomptes et les ratios de couverture de la dette.

Ratio prêt / valeur

Un évaluateur agréé donne une estimation de la valeur de la propriété. Les prêteurs utilisent ces informations pour déterminer le montant qu’ils permettront à un demandeur d’emprunter. Le prêt ne peut dépasser 95% de cette valeur si une police d'assurance hypothécaire principale est incluse. L'assurance hypothécaire primaire rembourse à l'auteur de l'hypothèque une partie de la valeur de la propriété en cas de défaillance de l'emprunteur. Les prêts qui n'incluent pas d'assurance prêt hypothécaire ne peuvent dépasser 80% de la valeur de la propriété.

Pointage de crédit

Les prêts conventionnels exigent que l’emprunteur ait une score moyen FICO de 620 à 680. Un pointage de crédit FICO est une mesure de la solvabilité de l'emprunteur basée sur ses antécédents d'emprunt et de remboursement. Les prêteurs auront accès aux antécédents de crédit et à la cote de crédit de l'emprunteur lors de l'évaluation d'une demande de prêt. Les emprunteurs ayant des cotes de crédit plus élevées se voient proposer de meilleurs taux de prêt et peuvent bénéficier de ratios prêt / valeur situés dans la partie supérieure de la fourchette acceptable.

Ratios de couverture de la dette

Le ratio initial mesure le paiement de logement proposé (hypothèque, assurance et impôts compris) en pourcentage du revenu mensuel brut de l'emprunteur. Ce ratio ne peut dépasser 33%.

Le ratio final mesure tous les paiements mensuels sur la dette à long terme en tant que pourcentage du revenu mensuel brut de l'emprunteur. La dette à long terme inclura les frais de logement proposés dans le ratio initial ainsi que d'autres sources de dette, telles que les prêts étudiants, les prêts auto, les cartes de crédit, les pensions alimentaires et les pensions alimentaires pour enfants. Le ratio de back-end ne doit pas dépasser 45%.

Limites de prêt

La Federal Housing Finance Association fixe la limite de prêt pour un prêt hypothécaire conventionnel. La limite de prêt a été de 417 000 $ depuis 2006 pour la plupart des régions des États-Unis. La limite varie toutefois en fonction des coûts de logement et peut atteindre 938 250 dollars dans des endroits comme Alaska et Hawaii.

Prêts conventionnels non conformes

Les prêteurs qui n'ont pas l'intention de vendre un prêt hypothécaire à Fannie Mae ou à Freddie Mac peuvent être plus indulgents quant à leurs exigences en matière de prêt hypothécaire et proposer des prêts classiques non conformes. Par exemple, ils peuvent approuver un emprunteur dont le pointage de crédit ne répond pas à la norme d’un prêt conventionnel conforme. Le processus de demande est le même pour tous les prêts conventionnels.